Beschädigte Mietwohnung – 20.000 Euro Werbungskosten sofort abziehbar?

Für Vermieter ist es ein Albtraum, wenn die Eigentumswohnung von den Mietern beschädigt und in einem quasi unbewohnbaren Zustand zurückgegeben wird. Ist von den ehemaligen Bewohnern nichts zu holen, bleibt oft nur, die Sanierung selbst in die Hand zu nehmen und die Kosten von der Steuer abzusetzen. Doch ganz so einfach ist das mit dem Werbungskostenabzug nicht, wie ein aktuell vom Finanzgericht (FG) Düsseldorf entschiedener Fall zeigt.

Kauf einer vermieteten Immobilie

Die Klägerin hatte eine Eigentumswohnung erworben, die zu diesem Zeitpunkt bereits vermietet war. Nach Streitigkeiten in Bezug auf die von der Mieterin zu zahlenden Nebenkosten kündigte sie das Mietverhältnis rund 15 Monate nach dem Kauf.

Als sie ihre Wohnung wiedersah, gab es einige böse Überraschungen: So waren inzwischen die Scheiben an den Türen eingeschlagen, Fliesen kaputt und die Wände voller Schimmel. Im Bad hatte es einen Wasserrohrbruch gegeben, den die Mieterin über Monate nicht gemeldet hatte. Insgesamt war die Wohnung in diesem Zustand nicht mehr vermietungsfähig.

Renovierungskosten in den ersten drei Jahren

Die Renovierungsarbeiten kosteten die Eigentümerin fast 20.000 Euro, die sie sofort in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer absetzen wollte. Die Finanzbehörden akzeptierten den entsprechenden Posten in ihrer Einkommensteuererklärung allerdings nicht.

Die Kosten waren nämlich innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Immobilie entstanden und sie überstiegen 15 Prozent des Kaufpreises der Wohnung. Damit sind die Ausgaben laut § 6 Abs. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur im Rahmen der Absetzung für Abnutzung über mehrere Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden können.

Gericht lässt Werbungskostenabzug zu

Trotz der scheinbar eindeutigen Rechtslage gestattete das FG Düsseldorf der Klägerin den sofortigen Werbungskostenabzug. Ein anderes Ergebnis hätte laut Urteilsbegründung nicht dem gesetzgeberischen Willen entsprochen, wonach anschaffungsnahe Herstellungskosten vor allem dann vorliegen sollen, wenn Reparatur- oder Sanierungskosten bereits beim Kauf geplant oder absehbar waren.

Das war hier nicht der Fall, da die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs ja noch in einem einwandfreien Zustand war. Die Renovierungsmaßnahmen wurden zur Beseitigung der – erst nach dem Kauf entstandenen – Schäden erforderlich und sollten nicht einer Steigerung des Wohnwerts dienen.

Eine derart einschränkende Gesetzesauslegung ist aber stets eine problematische Sache. So verwundert es nicht, dass in der Sache mittlerweile Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) eingelegt wurde, der sich zu gegebener Zeit mit der Angelegenheit befassen und eine eigene Entscheidung treffen wird.

(FG Düsseldorf, Urteil v. 21.01.2016, Az.: 11 K 4274/13 E – nicht rechtskräftig)

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