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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Als Nebenkosten bezeichnet man im Mietrecht Kosten, die der Mieter neben dem eigentlichen Mietzins zu entrichten hat, insbesondere die Betriebskosten. Hierzu zählen alle laufenden Kosten. Keine Betriebskosten sind einmalige Reparaturkosten, Verwaltungskosten und Anschaffungskosten; sie sind bereits mit Zahlung der Miete abgegolten.

Ist im Mietvertrag eine Vereinbarung zu den Nebenkosten getroffen, so müssen gesetzliche Vorschriften beachtet werden. Gerade im Wohnraummietrecht gelten zugunsten des Mieters viele Sondervorschriften. Beispielsweise dürfen nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.

Umlagefähige Betriebskosten sind: Grundsteuer, Kanal- und Wassergebühren, Reinigungs- und Wartungskosten für Heizanlagen oder Kamine, Aufzugskosten, Kosten für Straßenreinigung, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Haftpflichtversicherung, Sachversicherungen u.v.m.

Hinweis: Auch bei einem Gewerbemietvertrag kann man auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) Bezug nehmen, dann gelten ihre Vorschriften für Mietverhältnisse von Geschäftsräumen entsprechend, abweichende Vereinbarungen sind möglich.

Je nachdem, welche Vereinbarung im Mietvertrag getroffen ist, können die Nebenkosten bereits komplett im Mietzins enthalten sein (Bruttowarmmiete, eher selten). Von einer so genannten Nettokaltmiete spricht man, wenn alle Betriebskosten neben der Grundmiete vom Mieter zu bezahlen sind. Darüber hinaus können Mieter und Vermieter auch vereinbaren, dass die Betriebskosten nur teilweise vom Mieter zu tragen sind. Die Bezahlung erfolgt durch den Mieter entweder in Form einer Pauschale (Nebenkostenpauschale, Betriebkostenpauschale) oder als monatliche Vorauszahlungen und anschließender Abrechnung.

Hierbei spricht man auch von Umlage der Betriebskosten, d.h. der Vermieter kann die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen, wobei beide Mietparteien vereinbaren können, ob nur die vom Vermieter kalkulierten Kosten oder nur die tatsächlichen Kosten vom Mieter zu tragen sind. Achtung: Das gilt nicht für Heizkosten und Warmwasserkosten, die im Rahmen eines entgeltlichen Wohnraummietverhältnisses anfallen. Sie dürfen gemäß der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nur nach Verbrauch dem Mieter berechnet werden.

Ist die Umlage der tatsächlichen Betriebskosten auf den Mieter vereinbart, so hat er einen Anspruch, dass der Vermieter eine Abrechnung über die Betriebskosten erstellt (Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung). Bei der Vermietung von Wohnraum beschränkt sich der Abrechnungszeitraum auf höchstens ein Jahr.

Für die Nebenkostenabrechnung gelten weitere Spezialvorschriften, beispielsweise muss die Abrechnung klar formuliert sein und Mindestangaben (Abrechnungszeitraum, Kostenarten, Gesamtbeträge, Umlageschlüssel etc.) enthalten. Vermieter und Mieter müssen auch spezielle Fristen bei Geltendmachung und Widerspruch der Nebenkostenabrechnung beachten.

 
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