BGH spricht Erwerber von Haftung für Wohngeldrückstände frei!

Für alle Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Erwerber von Wohnungseigentum hat der Bundesgerichtshof jüngst eine in der Praxis sehr wichtige Entscheidung zur Nachhaftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände des Voreigentümers verkündet.

1. Die BGH- Entscheidung vom 13. September 2013 V ZR 209/12.

Der BGH hat am 13. September 2013 in einer Aufsehen erregenden Entscheidung zur Frage der Nachhaftung des Erwerbers entschieden,

→ dass das grundsätzliche Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1Nr. 2 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) nicht dazu führt, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet.

a. Ausgangssituation.

 Immer wieder kommt es in der Praxis vor, dass eine Wohnungseigentumseinheit vom Eigentümer auf einen Erwerber übergeht, der dann in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintritt. Zwischen der bisherigen Wohnungseigentümergemeinschaft und dem bisherigen Eigentümer besteht Streit über Wohngeldrückstände oder der bisherige Eigentümer konnte wegen seiner verschlechterten wirtschaftlichen Verhältnisse die fälligen Hausgeldschulden nicht mehr tilgen. Möglicherweise wird dann auch ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des bisherigen Eigentümers angeordnet und die Wohngeldrückstände werden von der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Insolvenztabelle angemeldet, ohne dass dadurch eine Befriedigung ihrer Forderungen realisieren kann. Der Insolvenzverwalter veräußert dann das Wohnungseigentum des bisherigen Eigentümers und Schuldners an einen Dritten (den Erwerber), um Verteilungsmasse zu generieren.

In einem solchen Fall stellt sich dann stets die Frage, ob der Erwerber für die Hausgeldschulden des Voreigentümers mit dem von ihm bezahlten und dinglich erworbenen Wohnungseigentum haftet?

b.  Nein - sagt der BGH.

Der Bundesgerichtshof verneint diese Frage in aller Deutlichkeit. Der BGH weist dabei auf folgendes hin:

∙ das Gesetz will der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG  kein besonderes dingliches Recht gegen einen Erwerber gewähren;

∙ Das ZVG enthält nur eine Privilegierung  der dort genannten schuldrechtlichen Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahren. Der Gesetzgeber wollte nämlich hierdurch nicht eine zusätzliche private Last einführen;

∙ ein neues dingliches Recht kann nicht im Wege der gerichtlichen Rechtsfortbildung eingeführt werden, sondern nur durch den Gesetzgeber selbst.

2. Anmerkung von Rechtsanwalt Roland Faust.

„ Den Bürgen kannst Du würgen, den Erwerber aber nicht". Die Entscheidung des BGH ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil der BGH der (wohl) bislang herrschenden Auffassung in Literatur und Obergerichtsbarkeit eine Absage erteilt und insoweit einen neuen Weg weist. Die bislang bekannte Begründung erscheint durchaus nachvollziehbar und dogmatisch richtig.

Wir Rechtsanwender müssen ab sofort bewachen, dass die Instanzgerichte diesen Weg des BGH beachten. Laufende Verfahren, die im Konflikt zur neuen Rechtsprechung des BGH stehen, sollten Kosten schonend erledigt werden. Für den Erwerber ist ein Haftungsrisiko weggefallen.

Autor: Roland Faust, Geschäftsführender Gesellschafter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Benholz Mackner Faust, Rechtsanwälte/ Fachanwälte Dortmund, info@bmf-recht.de