Der neue Referenzwert bei der Bewertung von spanischen Immobilien

Erben einer spanischen Immobilie oder Eigentümer einer solchen, die diese im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an die Nachfolgegeneration übertragen möchten, müssen die Immobilie im Rahmen der notariellen Urkunde vor einem spanischen Notar steuerlich bewerten, um die entsprechenden Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung erstellen lassen zu können. Grundsätzlich ist dabei der Verkehrswert zu verwenden.

Die bisherige Wertermittlung in der Praxis:

In der Praxis wurden, teils aus finanziellen, teils aus praktischen Gründen, selten Verkehrswertgutachten erstellt, mit denen ein solcher Verkehrswert nachgewiesen werden konnte. Vielmehr ermittelten die Berater im Vorfeld einer notariellen Beurkundung einen so genannten steuerlichen Mindestwert („valor mínimo fiscal“), der die Untergrenze des anzugebenden Immobilienwertes darstellte. Sofern dies steuerlich sinnvoll erschien, war eine Bewertung oberhalb dieses steuerlichen Mindestwertes unproblematisch möglich. Bewertungen unterhalb dieses steuerlichen Mindestwertes eröffneten den Finanzbehörden allerdings den Weg einer eigenen Verkehrswertermittlung, die für den Steuerpflichtigen teils äußerst nachteilige Folgen hatte.

Die Berechnung des steuerlichen Mindestwertes:

Die Grundlage für die Berechnung des steuerlichen Mindestwertes bildete der jeweilige Katasterwert der Immobilie. Unter Verwendung der unterschiedlichen Berechnungsmethoden der einzelnen spanischen autonomen Gemeinschaften konnte ein steuerlicher Mindestwert ermittelt werden. Teilweise konnte eine online Berechnung über eine Webseite der autonomen Steuerbehörde erfolgen, teilweise mussten die jährlich angepassten Wertkoeffizienten aus den veröffentlichten Tabellen herangezogen werden.

Der Referenzwert für spanische Immobilien ab dem 01.01.2022:

Der spanische Gesetzgeber hat hier ab dem 01.01.2022 mit dem Gesetz 11/2021 vom 9. Juli Abhilfe geschaffen und einen so genannten Referenzwert für Immobilien im gesamten spanischen Staatsgebiet herausgebildet („valor de referencia de un inmueble“). Dieser Referenzwert ersetzt nun den vormalig als steuerlichen Mindestwert bezeichneten Immobilienwert, und stellt eine untere Grenze für die Wertangabe von Immobilien in notariellen Urkunden dar.

Bei dem Referenzwert handelt es sich um einen von der Generaldirektion des Katasterwesen ermittelten Wert unter Berücksichtigung aller Immobilienpreise in den notariellen Erwerbsurkunden vor spanischen Notaren in dem jeweiligen Kalenderjahr.

Anders als der Katasterwert, der die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer („impuesto de bienes inmuebles“) bildet, wird der Referenzwert jährlich und bezogen auf die konkrete Wertentwicklung der Immobilienpreise in der Bezugsregion überprüft und entsprechend angepasst. Der Referenzwert dient dabei als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer, der Erbschafts- und Schenkungssteuer und der notariellen Dokumentensteuer.

Der Referenzwert ist dann nicht ausschlaggebend, wenn der tatsächlich beurkundete Wert über diesem liegt, es ist also weiterhin möglich, einer Immobilie einen über dem Referenzwert liegenden Wert zuzuweisen. 

Die Ermittlung des Referenzwertes für spanische Immobilien:

Die Ermittlung des Referenzwertes für eine bestimmte Immobile erfolgt durch eine Abfrage bei dem spanischen Katasteramt. Hierfür wird bei Immobilieneigentümern mit spanischer Nationalität eine Kopie des spanischen Ausweisdokumentes und bei nicht spanischen Eigentümern eine Kopie des Dokumentes über die Erteilung der spanischen Steuernummer für Ausländer ("N.I.E.") benötigt. Auch die spanischen Berater mit einer digitalen Signierkarte können auf diesen Referenzwert zugreifen.

Fazit:

Die Bewertung spanischer Immobilie wird durch den neuen Referenzwert transpartener und vor allem homogener, da die unterschiedliche Vorgehensweisen der jeweiligen autonomen Gemeinschaft entfallen. Sollten Sie anlässlich des Erbes einer spanischen Immobilie oder für eine Immobilienübertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge bzw. als sonstige Schenkung Unterstützung bei der Ermittlung des Referenzwertes oder der steueroptimierten Bewertung einer spanischen Immobilie benötigen, können Sie mich gerne unverbindlich kontaktieren.