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Eigenbedarfskündigung kann im Kaufvertrag ausgeschlossen werden
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Vereinbaren Käufer und Verkäufer in einem Kaufvertrag über ein Mietobjekt den Ausschluss der Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung des Vermieters, handelt es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter, in diesem Fall zugunsten des Mieters. Dies gilt auch für mögliche Zweiterwerber, auch wenn diese nie den Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung erklärt haben, entschied das Landgericht Berlin (Az.: 64 S 220/18).
Der Sachverhalt
Der Käufer eines Mietobjektes übernahm mit Abschluss des Kaufvertrags die mietvertragliche Vereinbarung, Eigenbedarfskündigungen zu unterlassen. Ordentliche Kündigungen sollten nur in besonderen Ausnahmefällen möglich sein, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters vorlägen. Eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs sollte nicht darunterfallen. Außerordentliche Kündigungen waren so auf verhaltensbedingte Gründe begrenzt.
Bevor der damalige Käufer die Immobilie erwarb, war diese schon mehrfach verkauft worden. Der Käufer berief sich nun darauf, er habe der Verpflichtung zum Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung nicht schriftlich zugestimmt und somit auch nicht übernommen. Auf dieser Grundlage kündigte er wegen Eigenbedarfs. Dagegen klagte der betroffene Mieter.
Die Entscheidung des LG Berlin
Das LG Berlin entschied gegen den Käufer. Der Kaufvertrag mit dem Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung sei ein Vertrag zugunsten Dritter. In diesem Fall habe der Mieter das Recht auf Unterlassung der Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Käufer/Vermieter erhalten. So könne der Mieter dieses Recht auch selbstständig einklagen. Es können sich so nicht nur die Kaufvertragsparteien auf dieses Recht berufen und es gerichtlich geltend machen. Auch die durch die Klausel geschützten Mieter können dieses Recht selbstständig geltend machen. Zudem entfiele dieses Recht nicht durch weitere Verkäufe, so das LG Berlin.
Einschätzung und Empfehlung
Derartige Vertragsklauseln sollen Mieter vor Spekulationen der neuen Vermieter schützen. Dies muss dem Käufer einer derartigen Immobilie auch bewusst sein. Das LG Berlin verhindert durch sein Urteil, dass diese sich durch Zwischenverkäufe und sonstige juristische Kniffe aus dieser Verantwortung stehlen können und so das ursprüngliche Ziel des mietvertraglichen Schutzes vor Eigenbedarfskündigungen zu unterlaufen.
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