Erwerb einer Eigentumswohnung – Rechte und Pflichten des Eigentümers in der WEG

„Eigentum verpflichtet“. 

In kaum einer anderen Konstellation zeigt sich die Wahrheit dieses Satzes so deutlich wie im Bereich des Wohnungseigentumsrechts. Oftmals ist den werdenden Wohnungseigentümern bei der Unterzeichnung des Notarvertrages nicht klar, was die Begründung von Wohnungseigentum genau bedeutet. 

In der anwaltlichen Beratung stellt sich diese Unwissenheit immer wieder schnell heraus. Fragt man den stolzen Neueigentümer, worin der Unterschied zwischen dem Sonder-/ Teileigentum, dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondernutzungsrecht liegt, schaut man in fragende Gesichter.

Dabei ist diese Unterscheidung von zentraler Bedeutung für den Umgang mit der neuen Wohnung und innerhalb der Gemeinschaft. 

Das Gesetz sieht dabei zunächst genau vor, wann Sonder- und in welchen Fällen Gemeinschaftseigentum vorliegt. 

Nach §§ 3, 5 Abs. 1 WEG kann jedem Miteigentümer an einer Wohnung oder Raum, welcher einen abgeschlossenen Teil betrifft, das Sonder-/ Teileigentum eingeräumt werden. Sondereigentum dient dabei dem Wohnzweck, Teileigentum umfasst alle sonstigen Zwecke. 

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht dem Sondereigentum zuzuordnen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. 

Was bedeutet dies genau? Fenster gehören der Gemeinschaft und nicht dem Sondereigentümer und dürfen daher nicht nach Belieben ausgetauscht werden. Für den Sondereigentümer ist dies insoweit bedeutsam, als dass er in seinem Sondereigentum nicht uneingeschränkt schalten und walten darf, wie er möchte. 

Tragende Wände, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden, dürfen nicht einfach mit einem Durchbruch versehen werden, wenn die kleine Küche zu einem Wohn-/ Essbereich umgestaltet werden soll. Weitere Beispiele betreffen Balkone, Heizungsrohre bis zum Absperrventil oder Steigleitungen. Der Sondereigentümer erwirbt insoweit nicht nur die für ihn ausschließlich nutzbare Wohnung, sondern immer auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums. 

Von dem Gemeinschafts- und Sondereigentum begrifflich zu unterscheiden ist das Sondernutzungsrecht. Dabei handelt es sich um Teile des Gemeinschaftseigentums, welches einem einzelnen Sondereigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Dies kann durch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder durch spätere Vereinbarung der Wohnungseigentümer erfolgen. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts im Wege eines Beschlusses ist nicht möglich. Ein Beispiel für eine entsprechende Einräumung sind Terrassen, Wintergärten oder Stellplätze. 

Anders als bei dem Sondereigentum müssen Bereiche von Sondernutzungsrechten räumlich nicht abgeschlossen sein. Oftmals wird sodann mitvereinbart, dass der Sondernutzungsberechtigte für die Instandhaltung- und Instandsetzungsarbeiten aufkommen muss. 

Der BGH hat im Jahr 2016 entschieden, dass dies ebenfalls bedeutet, dass der Sondernutzungsberechtigte zur Kostentragung der Instandhaltung- und Instandsetzung verpflichtet ist. Wichtig dabei ist jedoch, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ebenfalls mit vereinbart wurde. 

Brisant ist das Thema der Kostentragung immer wieder bei Balkonen oder Dachterrassen. Diese stehen im Gemeinschaftseigentum, soweit es die architektonische Konstruktion des Balkons oder der Dachterrasse betrifft. Insoweit sind die Balkonbalustrade und der Boden sowie die Balkontür zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums, da es entsprechend des § 5 Abs. 2 WEG dem Bestand und der Sicherheit des Gebäudes dient. Der Bodenbelag, wie z. B. Holzbohlen, ist wiederum Teil des Sondereigentums. 

Davon zu unterscheiden ist die Möglichkeit, die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für die Balkone auf den jeweiligen Sondereigentümer zu übertragen. 

Dies ist möglich und bedeutet nach der Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2012 sogar, dass Teile der Balkone, wie Abflussrohre und deren Abdichtung, die ebenfalls im Gemeinschaftseigentum stehen, von der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht umfasst sind mit der Folge, dass die entsprechenden Sanierungskosten durch die Sondereigentümer, dessen Wohnungen einen Balkon haben, zu bezahlen sind. Ein Beschluss, der die Kostentragung der Gemeinschaft vorsieht, ist damit anfechtbar und für ungültig zu erklären. 

Vor dem Hintergrund diese schwierig zu durchdringenden Materie des Wohnungseigentumsrechts ist es vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung unerlässlich, sich die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie Beschlüsse aushändigen zu lassen und diese genau zu studieren. 

Gerne unterstützen wir Sie in der Ankaufsituation und beraten Sie hinsichtlich aller Fragen zum Erwerb einer Eigentumswohnung. 

Rechtsanwältin Ninja Lorenz 

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen