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Geschlossene Immobilienfonds – Wie schütze ich mich vor einer riskanten Investition?
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Wie schütze ich mich vor einer riskanten Investition?
Geschlossene Immobilienfonds werden oft als sichere Anlagemöglichkeit mit hohen Renditen beworben. Allerdings sind diese Investitionen meist riskant und nur unter bestimmten Voraussetzungen zu empfehlen. Für Anleger ist es oft schwer zu erkennen, in welches Projekt ihre Gelder tatsächlich fließen und wie hoch die tatsächlichen Gewinnaussichten sind. Ebendarum warnt Stiftung Warentest auch verdächtige Fondsanbieter durch die regelmäßig herausgegebene „Warnliste Geldanlage“. Im Folgenden erfahren Sie, was Sie bei geschlossenen Immobilienfonds beachten sollten.
Geschlossene Immobilienfonds - Definition
Im Gegensatz zu offenen Fonds investieren geschlossene Immobilienfonds in wenige Projekte, wie insbesondere den Bau von Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäusern. Als Investor haben Sie einen bestimmten Betrag zur Finanzierung des entsprechenden Projekts beigesteuert und die eingesetzten Mittel werden für einen festgelegten Zeitraum verwendet. Sie müssen keine Immobilie selbst bauen oder kaufen, um einen Anteil am geschlossenen Immobilienfonds zu erhalten. Die durch die Verpachtung oder Verpachtung der Immobilie erzielten Erträge werden unter den Gesellschaftern ausgeschüttet.
Was macht geschlossene Immobilienfonds so riskant?
Als Miteigentümer der zu finanzierenden Immobilie übernimmt man wie ein Unternehmer das Gewinn- und Verlustrisiko. Je nach Rechtsform sind auch die Haftungsformen unterschiedlich. Die meisten geschlossenen Immobilienfonds agieren als Kommanditgesellschaften, sodass Anleger im Rahmen ihrer Stellung als Kommanditist mit ihrer Kapitaleinlage haften. Handelt es sich bei dem Immobilienfonds um eine GbR oder eine OHG, ist besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Geht der Fonds insbesondere insolvent, können Sie als Anleger mit ihrem Privatvermögen in Haftung genommen werden. Die zu leistenden Einlagen sind in der Regel deutlich höher als bei anderen Anlagemöglichkeiten. Ihre Preise liegen zwischen 5.000 und 25.000 Euro. Dazu fallen bei dieser Art der Einlage meist relativ hohe Nebenkosten an, etwa für die Verwaltung des Fondsvermögens oder als Provisionszahlung. Diese Kosten betragen teilweise bis zu 20 % der Einlagesumme, sodass am Ende nur ein kleiner Teil der Einlage tatsächlich in die Anlage fließt.
Geschlossene Immobilienfonds – Kann ich meine Investition rückgängig machen?
Für Privatanleger ist der undurchsichtige Text in der Kostenbeschreibung oft nur schwer sprachlich zu verstehen. Daher werden die Gesamtkosten meist nicht vollständig erfasst, gerade Kleinanleger erleiden dadurch Nachteile.
Die Laufzeit eines geschlossenen Fonds beträgt bis zu 30 Jahre, während dieser Zeit können Anleger ihr Kapital ggf. nur mit Verlust aus dem Fonds lösen. Insbesondere bei Neubauten kann sich die Fertigstellung um mehrere Jahre verzögern. Aufgrund unvorhergesehener rechtlicher Hindernisse bei der Durchführung des Projekts kann das Projekt auch scheitern. Auch Mietschwierigkeiten oder unvorhergesehene Wartungskosten sind denkbar, sodass kaum Gewinne erwirtschaftet werden.
Geschlossene Immobilienfonds werben mit hohen Renditen, aber aufgrund der genannten Unsicherheiten ist es schwierig zu beurteilen, ob die veröffentlichten Prognosen realistisch sind. Investitionen außerhalb der Eurozone bieten gewisse steuerliche Anreize, sind jedoch mit dem Risiko von Wechselkursänderungen und geringeren Renditen verbunden.
Daher gibt es keine Garantie, ob am Ende tatsächlich Renditen erwirtschaftet werden – am Ende wird entweder ein Gewinn erzielt oder im schlimmsten Fall gehen alle Vermögenswerte verloren.
Geschlossene Immobilienfonds – Kann ich meine Investition rückgängig machen?
Grundsätzlich sollten Sie nur dann in geschlossene Fonds investieren, wenn Sie zur Risikominimierung bereits in andere Anlageobjekte investiert haben. Es ist nicht möglich, etwa durch eine Auszahlung, kurzfristig auf das investierte Geld zurückzugreifen. Daher eignen sich geschlossene Immobilienfonds nur für vermögende Anleger.
Investitionen in geschlossene Immobilienfonds können nur mit überschüssigem Kapital erfolgen. Außerdem sollten Sie über ausreichende Notfallreserven verfügen, um die entsprechenden Risiken zu tragen.
Es wird dringend empfohlen, über ein hohes Maß an Finanz- und Immobilienkenntnissen zu verfügen, um Risiken einschätzen zu können. Qualitätsmerkmale wie die Lage der Immobilie, die Vermietungsmöglichkeiten und die Zukunftsfähigkeit der Immobilie sollten genau einzuschätzen sein.
Die sogenannten Blind Pools sind besonders riskant, weil sie nicht wissen können, was sie tatsächlich investiert haben. Dann ist es hilfreich, die Qualifikation der Fondsgesellschaft zu kennen, was wiederum ein hohes Maß an Branchenkenntnissen erfordert.
Generell ist der Vertrauenswürdigkeit von Fondsmanager und Initiatoren von geschlossenen Immobilienfonds besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Geschlossene Fonds der Thomas Lloyd Group stehen beispielsweise auf der „Warnliste Geldanlage“ der Stiftung Warentest. Da deren Investitionen in Erneuerbare-Energien-Projekte offenbar geringer als erwartet ausfallen, berichteten kürzlich die Medien, dass viele Investoren mit der Zahlung warten müssen und sich um die Sicherheit ihrer Einlagen sorgen müssen.
Es ist wichtig, so viel wie möglich über die zu erwartenden Zusatzkosten zu wissen. Einerseits entstehen einmalige Kosten beim Kauf, auf der anderen Seite dauerhafte Kosten, wie unter anderem die laufende Verwaltung des Fonds.
Vor Ablauf der Frist ist es nicht einfach, die eigenen Aktien zu veräußern und damit Einlagen aus der Anlage zu entnehmen. Geschlossene Fonds werden nicht an der Börse gehandelt, sondern können nur auf dem Sekundärmarkt verkauft werden, wo sie meist nur Käufer finden, die hohe Verluste erlitten haben. Dieser Sekundärmarkt ist illegal und es besteht kein Anlegerschutz. Da die meisten Anbieter dort auf wertlose Investitionen verzichten wollen, ist in der Regel mit nicht allzu hohen Verkaufspreisen zu rechnen.
Auch wenn Sie Ihre Anteile auf diesem Sekundärmarkt verkaufen, sind Sie in manchen Fällen verpflichtet, zusätzliche Einzahlungen in den Fonds zu leisten, sodass Sie einen Verkauf im Voraus sorgfältig erwägen sollten.
Kann ich einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen? Widerruf möglich?
In einigen Fällen können Sie einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen. Die Voraussetzung ist jedoch, dass Sie vor der Investition falsch informiert wurden und die bestehenden Risiken entsprechend nicht richtig verstehen konnten.
Allerdings gibt es in der Regel eine Frist für die Kündigung. In diesem Fall empfiehlt sich eine Rechtsberatung, da dies in der Regel ein schnelles Handeln erfordert.
Auch im Falle einer Kündigung können Sie bestimmte Zahlungsverpflichtungen erfüllen und müssen Gelder in den Fonds einzahlen. In diesen Fällen gilt es zu überlegen, ob sich eine Kündigung wirklich lohnt.
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Quellen
- Risiken bei geschlossenen Fonds
- Creifelds, Rechtswörterbuch | Immobilienfonds - beck-online
- Geschlossene Immobilienfonds: Risiken, Rendite & mehr • WeltSparen
- Was sind Fonds (Investmentfonds)? Fondsarten vergleichen • WeltSparen
- Immobilienfonds: Erklärung, Rendite & Risiken • WeltSparen
- Geschlossene Immobilienfonds: Warnliste (Finanztest) | BERGFÜRST
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