Grundlagen: Immobilienerwerb in Italien

Viele Menschen träumen vom eigenen Haus am Meer in Italien. Grundsätzlich gibt es keine Beschränkungen für den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung für Ausländer in Italien, da für Unionsbürger die Freizügigkeit innerhalb der Europäischen Union gilt. 

Der Erwerb einer Immobilie in Italien erfolgt zwingend nach den Regelungen des italienischen Rechts. Möchte jemand ein Grundstück in Italien erwerben, erfolgt der Eigentumsübergang mit Abschluss des Kaufvertrags, da die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch in der Regel entfällt. Grundbücher gibt es in den meisten Regionen Italiens nicht. 

Die Eintragung des Erwerbers erfolgt daher in der Regel bei den sog. Verwahrstellen der Immobilienregister (conservatoria dei registri immobiliari). Als Eigentümer eingetragen werden können grundsätzlich in- und ausländische natürliche Personen sowie in- und ausländische rechtsfähige bzw. teilrechtsfähige Gesellschaften. 

Beim Erwerb der Immobilie sollte immer darauf geachtet werden, dass für das jeweils konkret infrage kommende Grundstück keine Steuerrückstände bestehen, da diese öffentliche Last auf dem Grundstück ruht und die Erwerber und neuen Eigentümer für die Steuerschulden des Voreigentümers haften können. 

Eine genaue Erkundigung vor dem Erwerb beim zuständigen Finanzamt wegen etwaiger Rückstände in Bezug auf die Einkommensteuer und bei der Gemeindeverwaltung (comune) hinsichtlich etwaiger Rückstände bei der Grundsteuer ist daher ratsam. Der Erwerb eines Grundstücks in Italien gliedert sich konkret in folgende Schritte auf:

• Abschluss eines Vorvertrages,
• Abschluss des Kaufvertrages,
• Eintragung in das Immobilienregister.

Mit dem Abschluss eines schriftlichen Vorvertrags verpflichtet sich der Erwerber zum Abschluss des eigentlichen Hauptvertrages. Der Vorvertrag beinhaltet regelmäßig alle wesentlichen Aspekte, die der spätere Hauptvertrag aufweisen soll. Dabei bedarf es einer notariellen Beurkundung nicht. In dem Vorvertrag wird häufig eine Anzahlung in Höhe von ca. 10 % bis 30 % des Kaufpreises vereinbart.

Der eigentliche Kaufvertrag wird zusammen mit dem Antrag auf Eintragung (trascrizione) von dem italienischen Notar bei der örtlich zuständigen Registerbehörde eingereicht. Die Eintragung wirkt ab dem Zeitpunkt der Vorlage des Antrages. 

Nach Prüfung des Antrages erfolgt die Eintragung in die eigentlichen Register. Der Antragsteller erhält anschließend eine Eintragungsbescheinigung. Seit Juli 2009 benötigen Eigentümer von Immobilien in Italien eine energetische Zertifizierung (attestato di certificazione energetica. Im Kaufvertrag genügt die Angabe, auf wessen Kosten der „Energieausweis“ beigebracht werden muss. 

Zudem muss der Verkäufer einer Immobilie im Hauptvertrag eidesstattlich versichern, dass die vorhandenen Wasser-, Heizungs- und Elektroeinrichtungen (impianti idrico, termico ed elettrico) geltenden italienischen Sicherheitsbestimmungen entsprechen. Beim Erwerb einer Immobilie werden in Italien Übertragungsgebühren (Register-, Hypothekar- und Katastergebühren) und ggf. auch Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) anfallen. 

Sollte der Erwerb der Umsatzsteuer unterliegen, wird eine pauschale Registergebühr erhoben. Bei einem umsatzsteuerfreien Erwerb wird die Gebühr in proportionaler Höhe zum Kaufpreis erhoben. Bemessungsgrundlage für die jeweiligen Gebühren beim Erwerb der Immobilie ist regelmäßig der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis oder optional der Katasterwert bzw. in Zweifelsfällen der jeweilige Marktwert. 

Neben den Gebühren für die Übertragung fallen auch in Italien noch Kosten für den Notar und die Eintragung in das Immobilienregister in Höhe von ca. 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises an. Die Vermietung und Verpachtung von Immobilien unterliegt in Italien entweder der Umsatzsteuer oder alternativ der Registergebühr. Landwirtschaftliche Grundstücke, Baugrundstücke und Gebäude – unabhängig davon, ob Wohneinheiten oder gewerbliche Einheiten – unterliegen in Italien der Gemeindeimmobiliensteuer ICI (Imposta comunale sugli immobili).

Für eine konkrete Beratung wenden Sie sich gerne an: Die Kanzlei für Immobilienrecht | De Luise.