Heizkörper sind jetzt Sondereigentum - und nicht nur die!

Gehören Bauteile im räumlichen Bereich der Eigentumswohnung zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum? Von der Beantwortung dieser Frage hängt ab, wer für Entscheidungen über Reparatur oder Austausch zuständig ist - die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2011 (V ZR 176/10) liefert Kriterien für die Zuordnung.

Der Bundesgerichtshof stellt auf § 5 Abs. 2 WEG ab. Danach stehen (nur) solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Heizkörper und Thermostatventile dienen nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Sie gehören deshalb zum Sondereigentum. Deshalb war, so der Bundesgerichtshof, der Beschluss der Eigentümergemeinschaft, die Heizkörper im Rahmen einer Heizungssanierung mit auszutauschen, nichtig.

Die Eigentümergemeinschaft hat keine Kompetenz, über Sondereigentum zu beschließen. Die Entscheidung steht allein dem Sondereigentümer zu. Beschlüsse der Eigentümer, die das Sondereigentum betreffen, sind nichtig. Hier einige Beispiele, an denen sich Eigentümergemeinschaften künftig werden orientieren müssen:

Estrich

Bis zur Heizkörperentscheidung ging die Rechtsprechung davon aus, dass der Estrich im Gemeinschaftseigentum stehe. Das lässt sich nicht mehr aufrechterhalten. Der Estrich dient nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern allenfalls die darunter liegende Trittschalldämmung. Estrich gehört deshalb zum Sondereigentum.

Fußbodenheizung

Nach bisheriger Auffassung gehören die Heizschlangen der Fußbodenheizung zum Gemeinschaftseigentum. Wenn aber die Heizkörper im Sondereigentum stehen, muss das Gleiche auch für die Fußbodenheizung gelten. Deshalb wird die Eigentümergemeinschaft künftig nicht mehr beschließen können, die verschlammten Leitungen zu spülen.

Klingel-, Türöffner- und Sprechanlagen

Man kann daran zweifeln, ob Klingel- und Sprechanlagen noch zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden können. Denn auch sie dienen nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Auf keinen Fall aber sind die Sprechstelle, das Läutwerk und die Tastatur innerhalb der Wohnung Gemeinschaftseigentum. Nach richtiger Auffassung darf die Gemeinschaft über den Austausch oder die Reparatur der Klingel- und Sprechanlagen nicht entscheiden.

Rauchwarnmelder

Rauchwarnmelder sollen nicht das Gemeinschaftseigentum vor Brandschäden schützen, sondern die Bewohner vor Leib- und Lebensgefahren. Sie dienen deshalb nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Das gilt auch für diejenigen Bundesländer, die eine Ausstattungspflicht vorsehen. Der Gemeinschaft steht deshalb keine Beschlusskompetenz zu.

Einhaltung der Trinkwasserverordnung

Nach der aktuellen Trinkwasserverordnung muss eine Probe an der letzten Entnahmestelle entnommen werden. Das ist die Dusche oder ein Warmwasserhahn in der obersten Wohnung. Ergeben sich Beanstandungen, so kann dies an der Nutzung dieser Wohnung liegen - etwa, wenn die Wasserhähne lange nicht mehr benutzt oder die Perlatoren/Duschköpfe verschmutzt sind. Eine Sanierung kann die Gemeinschaft in diesem Fall nicht beschließen. Sie hat nur die Möglichkeit, den betreffenden Eigentümer zur Mangelbeseitigung aufzufordern und ihn, nach Fristablauf und entsprechender Androhung, von der Wasserversorgung trennen. Das gilt jedenfalls dann, wenn diese Abtrennung die einzige Möglichkeit ist, das Eindringen von Legionellen in den Wasserkreislauf zu verhindern.

Fazit

Die neue Zuordnung macht das Zusammenleben schwieriger. Die Kompetenz der Gemeinschaft, Mehrheitsentscheidungen zu treffen, schwindet. Kommunikationsfähigkeit des Verwalters und Konsensbereitschaft der einzelnen Wohnungseigentümer werden häufiger angesagt sein.

Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht berät und hilft. Mit weniger müssen Sie sich nicht begnügen.