Italien: Kauf und Verkauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie

Fragestellung 1: Sie haben Ihre Wunschimmobilie in Italien ausfindig gemacht, doch diese ist mit einer Hypothek belastet? Sie fragen sich, ob, bzw. wie Sie sie dennoch erwerben können ohne Risiken beim Kauf einzugehen und was zu tun ist, um diese löschen zu lassen oder (unter Anrechnung auf den Kaufpreis) zu übernehmen?

Fragestellung 2: Oder fragen Sie sich, ob Sie ihre, mit einer Hypothek belastete Immobilie verkaufen können, ob Sie überhaupt Interessenten finden und wie Sie sie trotz Belastung dennoch zu Geld machen können?

Um die Antwort gleich vorwegzunehmen: Der Kauf und Verkauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie ist durchaus möglich, unterliegt aber den im italienischen Zivilgesetzbuch festgelegten Regelungen.

1.            Die Hypothek: Grundsätzliches 

Bei der Hypothek handelt es sich um ein dingliches Sicherungsrecht, das in den Artikeln 2808 ff. des italienischen Zivilgesetzbuchs geregelt ist und zur Sicherung der Forderung eines Gläubigers dient, der dann im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners auf die betreffende Immobilie zugreifen kann. Sie muss für einen bestimmten Betrag in ein spezielles, für die Öffentlichkeit frei zugängliches Register eingetragen werden, ist unteilbar und belastet somit die betreffende Immobilie in ihrer Gesamtheit.

Die Hypothek bietet dem Gläubiger (oft Banken oder Kreditinstitute) in erster Linie die Möglichkeit, das Haus enteignen und versteigern zu lassen, auch wenn es an einen Dritten weiterverkauft wurde; der Gläubiger hat ein Vorrecht auf die bei der Versteigerung erzielten Beträge und damit die Möglichkeit, vor allen anderen Gläubigern befriedigt zu werden.

In Anbetracht der Auswirkungen und Folgen und Tragweite dieses Themas ist es ratsam, vor Eingehen von Verpflichtungen (wie Z.B. durch einen Vorvertrag oder Maklervertrag), sich rechtzeitig an einen Rechtsanwalt zu wenden, der Sie während des gesamten Kaufs- oder Verkaufsprozess begleiten und unterstützen kann. Herr Avv. und RA Hosse berät Sie, was zu tun ist, wenn Hypotheken und andere ausstehende Schulden bestehen, und begleitet Sie bei der Beschaffung und Vorbereitung aller für den Abschluss des Geschäfts erforderlichen Dokumentation.

Eine Anmerkung vorweg: Sie werden in Italien keine Grundschulden finden, da das italienische Recht dieses - in Deutschland durchaus gebräuchliche - Rechtsinstitut nicht kennt. 

2.            Arten von Immobilienhypotheken

Das italienische Zivilgesetzbuch kennt drei verschiedene Arten von Hypotheken:

Ipoteca legale: Die „gesetzliche Hypothek“ ist in Artikel 2817 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt, der bestimmt, wem die Eintragung einer solchen Hypothek zusteht. Dies ist z.B. der Fall bei einem Immobilienverkauf, bei dem eine Hypothek zugunsten des Verkäufers eingetragen wird, zur Sicherung des Restkaufpreises, sofern dieser nicht (sofort) in voller Höhe bezahlt wird. Der Gläubiger (Verkäufer) kann vor dem Notar bei Erhalt der Restzahlung ausdrücklich darauf verzichten. Es gibt jedoch wiederum Ausnahmen von dieser Regelung, wie z. B. der Verkauf auf Raten ohne Eigentumsvorbehalt.

Ipoteca giudiziale: Die Hypothek auf gerichtliche Anordnung gemäß Artikel 2818 des Zivilgesetzbuchs wird aufgrund einer Gerichtsentscheidung eingetragen, die den säumigen Schuldner zur Zahlung einer Geldsumme, zur Erfüllung einer anderweitigen Verpflichtung oder zu Schadensersatz verurteilt; die Immobilie wird sozusagen bis zur Begleichung der Forderung als Sicherheit hinterlegt.

Ipoteca volontaria: Der häufigste Fall einer Hypothek, ist wohl die freiwillige Bestellung derselben seitens des Schuldners zur Sicherung der Rechte des Gläubigers. Dies kann durch eine öffentliche oder private Urkunde geschehen. Das gängigste Beispiel ist das Darlehen, das bei der Bank für den Kauf eines Hauses beantragt wird, wobei eine Hypothek auf die gekaufte Immobilie aufgenommen wird.

3.            Kauf und Verkauf einer belasteten Immobilie

Der Verkauf - und ebenso der Kauf - einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie ist selbstverständlich möglich und der Kaufvertrag ist rechtsgültig.

Die Hypothek verbleibt jedoch auf der Immobilie, unabhängig davon, wer der derzeitige Eigentümer ist, was bedeutet, dass der Käufer einer hypothekenbelasteten Immobilie, im Falle eines Zahlungsverzugs des Verkäufers (Hypothekenschuldner) gegenüber dem Hypothekengläubiger sich der Zwangsversteigerung in die neu erworbene Immobilie ausgesetzt sieht. Es liegt auf der Hand, dass die Auswirkungen von Versäumnissen in Bezug auf die Existenz einer Hypothek für den potenziellen Käufer erhebliche Risiken darstellen und die Bestandskraft des Immobilienerwerbs beeinträchtigen können.

Grundsätzlich wird der Notar vor Abschluss des Kaufvertrages die gegenständliche Immobilie auf das Bestehen von Belastungen, also auch von Hypotheken überprüfen. Doch wie ist im Falle des Bestehens einer Belastung vorzugehen?

Im Falle des Kaufes einer Immobilie, die mit einer Hypothek zugunsten einer finanzierenden Bank belastet ist, gibt es grundsätzlich 3 mögliche Vorgehensweisen:

a - Vorzeitige Löschung der Hypothek vor Abschluss des Kaufvertrages

In diesem Fall begleicht der Verkäufer die verbleibenden Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber und befreit die Immobilie damit von der Hypothek. Dies wäre der Königsweg einer Lösung, erfordert jedoch ein hohes Maß an finanzieller Verfügbarkeit seitens des Verkäufers und wird in den seltensten Fällen praktikabel sein.

b - Übernahme der Hypothek durch den Käufer

Der Käufer kann das Hypothekendarlehen aber auch durch Vereinbarung mit der Bank und dem Verkäufer übernehmen; er verpflichtet sich die verbleibenden Raten zu zahlen. Der Betrag der verbleibenden Raten wird vom Kaufpreis abgezogen. Diese Alternative birgt allerdings ein gewisses Ausmaß an Unsicherheiten und Aufwand mit sich – der Käufer wird in der Regel nicht

c - Löschung der Hypothek zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses

Dies ist der häufigste Fall beim Kauf eines Hauses mit einer Hypothek. Falls der Käufer nicht willens oder in der Lage ist, die Hypothek zu übernehmen und eine vorzeitige Tilgung des Darlehens möglich ist, kann die Bank am notariellen Kaufvertragstermin teilnehmen und erhält – im Gegenzug für die gleichzeitige Zustimmung zur Löschung der Hypothek – einen Teil des Kaufpreises.

4. Schlussbemerkungen

Der Kauf einer belasteten Immobilie ist sicherlich möglich und nicht immer sollten sich interessierte Käufer von einer Hypothek oder anderen Belastungen abschrecken lassen. Rechtlich gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, den Erwerb bestandskräftig abzusichern und oft stellt das notwendige Entgegenkommen des Käufers auch einen guten Grund dar, einen Preisnachlass zu verhandeln