Kaufpreisteilung für Grundstück und Gebäude

Beim sogenannten Hauskauf erwirbt man in aller Regel nicht nur das Haus, sondern auch den Grund und Boden, auf dem es steht. Schließlich kann eine Immobilie nach dem Kauf ja nicht einfach wegbewegt werden. Gerade auch aus steuerlicher Sicht ist das eine sehr interessante Sache.

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Nachdem sich Gebäude mit der Zeit abnutzen und an Wert verlieren, ist für den entsprechenden Kaufpreisanteil eine steuerliche Absetzung für Abnutzung möglich. Grundstücke hingegen unterliegen keiner Abnutzung, sodass für den darauf entfallenden Kostenanteil eine AfA ausgeschlossen ist.

Da erscheint es verlockend, schon im Kaufvertrag eine möglichst günstige Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grundstück festzulegen. Aber ist das so einfach möglich?

Wohneinheit und Grundstücksanteil

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich mit der Frage nun im Fall zweier Eigentumswohnungen auseinandergesetzt. Wie beim Hauskauf deckt auch beim Wohnungskauf der zu zahlende Kaufpreis einen Grundstücksanteil und Gebäudeanteil ab.

Die Wohneinheiten waren im Jahr 2000 für insgesamt knapp eine Million Deutsche Mark (DM) verkauft worden. Laut Vertrag sollten pro Wohnung jeweils 300.000 DM auf das Gebäude und 198.000 DM auf den Grund und Boden entfallen.

Damit lag der Kaufpreisanteil bezogen auf das Gebäude bei etwas über 60 Prozent und der Anteil bezogen auf das Grundstück bei knapp 40 Prozent.

Steuerliche Berücksichtigung von Verlusten

Im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung berücksichtige der Käufer eine Absetzung für Abnutzung (AfA) für den Gebäudeanteil und erklärte letztendlich Verluste aus Vermietung und Verpachtung.

Das Finanzamt (FG) ging hingegen davon aus, dass der Gebäudeanteil statt bei den vertraglich vereinbarten rund 60 Prozent tatsächlich nur bei 35 Prozent lag, und wollte die AfA entsprechend kürzen. Daraus hätte sich am Ende für den Betroffenen eine insgesamt höhere Einkommensteuer ergeben.

Vertragliche Kaufpreisaufteilung möglich

Der BFH stellte in seinem Urteil nun klar, dass eine im Kaufvertrag festgelegte Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grundstück grundsätzlich auch für die Berechnung der AfA maßgeblich ist.

Das gilt allerdings dann nicht, wenn die Aufteilung nur zum Schein oder missbräuchlich erfolgt ist und den tatsächlichen Wertverhältnissen nicht entspricht. Solange die vereinbarte Aufteilung aber wirtschaftlich haltbar und nicht grundsätzlich verfehlt erscheint, darf der Fiskus sie nicht einfach durch eine eigene Bewertung ersetzen.

Zurückverweisung an das Finanzgericht

In diesem konkreten Fall hat der BFH die Sache an das FG zurückverwiesen. Das muss nun die Tatsachen weiter aufklären, ob die vertragliche Aufteilung des Kaufpreises hier unter Berücksichtigung der realen Werte noch nachvollziehbar ist oder nicht.

(BFH, Urteil v. 16.9.2015, Az.: IX R 12/14)

(ADS)