Kündigung des Mietverhältnis wegen Verkauf, Umbau oder Abriss (Teil 4)

• Teil 1: Einleitung und Besonderheiten bei Verkauf
• Teil 2: Besonderheiten bei Abriss/Umbau
• Teil 3: Nachteile bei Fortsetzung des Mietverhältnisses
• Teil 4: Kündigungsformalien und abschließende Hinweise

Teil 4: Kündigungsformalien und abschließende Hinweise

Kündigungsformalien

Der Grundsatz, dass der Mieter anhand der Angaben in der Kündigung die Möglichkeit haben muss, prüfen zu können, ob die in der Kündigung dargelegten Überlegungen des Vermieters dem Gesetzeszweck entsprechen, macht es erforderlich, bei der Formulierung so weitgehend wie möglich vorzutragen, um nicht im Räumungsprozess mit der Unwirksamkeit der Kündigung konfrontiert zu werden. 

Unzumutbar strenge Anforderungen dürfen aber nicht gestellt werden (BVerfG; WuM 1992, 417, NZM 1998, 618). Dieses hat entschieden, dass keine unzumutbar strengen Anforderungen gestellt werden dürfen und nicht dieselben Maßstäbe gelten, wie bei der Darlegung im späteren Räumungsprozess. 

Weiterhin dürfen sich Gerichte nicht darauf beschränken, das Vorbringen des Eigentümers nur unter dem Gesichtspunkt der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertbarkeit zu prüfen; vielmehr ist dieses Vorbringen unter jedem einschlägigen rechtlichen Aspekt zu würdigen. Dies gilt auch, wenn die Kündigung sowohl unter dem Gesichtspunkt des Eigenbedarfs als auch der angemessenen wirtschaftlichen Verwertbarkeit zu sehen ist (BVerfG v. 8.10.1991, NJW 1992, 105). 

Das Landgericht München II (Urteil v. 12.5.1987, DWW 1988, 45) hat schon früher entschieden, dass die Anforderungen an die Darlegungspflicht dann nicht überspannt werden dürfen, wenn mit dem Verkauf der Wohnung ein vom Gesetz gebilligter Zweck (z. B. Eigenbedarf) verfolgt wird. 

Wäre eine Kündigung wegen Eigenbedarfs begründet und will der Vermieter eine größere Wohnung zum Eigenbedarf anschaffen und die vermietete Wohnung zur Finanzierung der größeren verkaufen, stellt dies ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar, wie wenn der Vermieter die vermiete Wohnung selbst beziehen würde.

Nach Eigentumsübergang an den Grundstückserwerber ist die Kündigung des früheren Vermieters unwirksam. Der neue Eigentümer kann sich nur auf die in seiner Person bestehenden Interessen berufen (LG Siegen, Beschluss v. 30.4.1990, WuM 1991, 197; vgl. auch LG Duisburg, Beschluss v. 11.6.1991, WuM 1991, 497).

Ist an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, ist das Bestehen einer Kündigungssperrfrist zu prüfen. Die Sperrfrist von 3 – 10 Jahren gem. § 577a BGB ist aber nicht anzuwenden, wenn die Veräußerung vor dem 1.9.2001 erfolgt ist und sich die veräußerte Wohnung nicht in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet befindet (Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB).

Eine Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist auch nicht zulässig bei Mietverhältnissen über Wohnraum auf dem Gebiet der ehemaligen DDR, die vor dem 3.10.1990 abgeschlossen wurden (Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB).

Besonderheiten bei Verkauf

Ausreichend ist, wenn die Nachteile und Vorzüge in verständlicher Weise einander in der Kündigung gegenüberstellt werden, sodass die wirtschaftliche Kalkulation und die Situation des Vermieters im Ansatz offen gelegt ist. 

Auch die Verkaufsgründe sind zu benennen, um dem Vorwurf der Spekulationsabsicht vorzubeugen. Der Kaufbewerber muss nicht namhaft gemacht werden. Klarzustellen ist aber, warum der Kaufpreis von den fortbestehenden Mietverhältnissen abhängig gemacht wird und welche Preisforderungen im Raum stehen. 

In älterer Rechtsprechung wurde entschieden, dass wenn lediglich ein Bewerber benannt wird, der das Objekt nur unvermietet erwerben will, ohne dass weitere Verkaufsbemühungen dargelegt werden, dies unzureichend sei (Landgericht Kiel WuM 1991, 190, Amtsgericht Hannover WuM 1991, 188). 

Bezüglich der Darlegung von Verkaufsbemühungen hat das BVerfG am 04.06.1998 entschieden (NZM 1998, 618), dass es ausreichend sei, wenn sich der Vermieter in der Kündigungserklärung darauf beruft, nach Maklerauskunft sei die Wohnung aufgrund von Vergleichspreisen für Wohnungen in der Nachbarschaft nur zu einem geringeren Preis zu veräußern. 

Die Darlegung eigener praktischer Versuche zur Veräußerung der vermieteten Wohnung sei dann nicht erforderlich. Grundsätzlich kann eine Kündigung im Übrigen aber erst erfolgen nachdem Verkaufsversuche gescheitert sind. Ein einmaliger Misserfolg der Verkaufsbemühungen in Form eines Zeitungsinserates lässt jedenfalls nicht den Schluss auf eine Unverkäuflichkeit des vermieteten Anwesens zu (LG Frankfurt, Urteil v. 27.2.1990, WuM 1991, 182).

Entsprechendes gilt für die Behauptung, das Grundstück könne nur zu einem erheblich geringeren Preis verkauft werden. Daher ist im Kündigungsschreiben anhand konkreter Zahlen anzuführen, welche Kaufpreiseinbuße infolge der Vermietung eintreten würde. Im Streitfall ist zu beweisen (z. B. durch Makler oder Kaufinteressenten als Zeugen), dass der behauptete Mindererlös ausschließlich auf den vermieteten Zustand zurückzuführen ist. 

Abschließende Hinweise

Wie dargestellt, dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgericht die Anforderungen an den Inhalt des Kündigungsschreibens nicht überspannt werden und der Inhalt eines Kündigungsschreibens nur dann als unzureichend angesehen werden, wenn er nicht dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters genügt, d. h. dem Mieter keine ausreichende Grundlage für seine Entscheidung bietet, der Kündigung zu widersprechen oder diese zu akzeptieren. 

Da die Beurteilung, ob der Inhalt der Kündigung ausreichend ist, allein bei dem zur Entscheidung zuständigen Gericht liegt, sollten die Ausführungen zu sämtlichen Tatbestandsmerkmalen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB so ausführlich und detailliert wie möglich sein. Weiterhin sollte in Anbetracht der hohen formalen Anforderungen an eine Kündigung diese grundsätzlich erst nach eingehender juristischer Beratung erfolgen. Es empfiehlt sich beispielhaft folgende Punkte beim Kündigungsschreiben wegen Verkauf zu berücksichtigen:

• Darlegung der Erlöse bei Verkauf im vermieteten bzw. unvermieteten Zustand; 
• Angaben, zur derzeit erwirtschafteten Rendite und ob eine ungünstige Rendite durch niedrige Mieteinnahmen bedingt ist und ob der Mietzins angehoben werden kann; 
• Würdigung, inwieweit der Kaufpreis für das Gebäude fremdfinanziert wurde und inwieweit der Verkaufserlös zur Tilgung verwendet werden muss; 
• Angaben, ob das Mietobjekt seinerzeit vermietet erworben wurde und ob sich dies als Vorteil bezüglich des Kaufpreises niedergeschlagen hat; 
• Angabe von Hinweisen auf die Verkaufsbemühungen des Vermieters einschließlich der Kaufinteressenten und der Kaufpreisvorstellungen 
• Angabe der Gründe für das Scheitern des Verkaufs, wobei diese nur berücksichtigt werden, wenn das Scheitern auf die Vermietung und nicht auch auf andere Gründe (z. B. hoher Kaufpreis) zurückzuführen ist. 
• Benennung der persönlichen und wirtschaftlichen Verkaufsgründe des Verkäufer