Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – wie man es richtig macht

Die stetig steigenden Immobilienpreise und Mieten lassen vielen Wohnungssuchenden den Atem stocken und vielen Immobilienbesitzern die Dollarzeichen in den Augen aufflackern. 

Die entsprechenden Interessen prallen ungedämpft aufeinander- während Vermieter den bestmöglichen Preis aus ihren Immobilien herausholen wollen, möchten sich Mieter vor den stetig steigenden Mieten schützen. 

Das Gesetz sieht grundsätzlich fünf verschiedene Möglichkeiten einer Mieterhöhung vor. Am besten ist es, wenn sich Vermieter und Mieter über einen Anstieg der Miete einig sind und eine einvernehmliche Erhöhung vereinbaren. Daneben kann der Vermieter bereits im Mietvereinbaren, dass entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart ist. Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete entsprechend der im Vertrag festgelegten Staffeln. Bei der Indexmiete kommt es zu einer Mieterhöhung, wenn es zu der Erhöhung des Verbraucherpreisindexes indem nach Mietvertrag vereinbarten Zeitraum über eine vereinbarte Höhe gekommen ist. Weiterhin steht dem Vermieter die Möglichkeit einer Modernisierungsmieterhöhung zu. Dazu wurde bereits in dem Beitrag vom 06.02.2020 berichtet. 

Herausfordernd ist für viele Vermieter oft die fünfte und gängigste Form der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Neben der Modernisierungsmieterhöhung werden bei dieser Möglichkeit der Mieterhöhung viele formelle Anforderungen und Begründungserfordernisse gestellt. Da gerade bei der Begründung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vieles schief geht, hat sich der BGH im vergangenen Jahr gleich dreimal mit dieser Thematik beschäftigt. 

Vor fast einem Jahr musste der BGH in seiner Entscheidung vom 13.02.2019- VIII ZR 245/17 zu der Frage entscheiden, wie ein Mietspiegel, der zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen wird, beschaffen sein muss. Differenziert wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Der qualifizierte Mietspiegel unterscheidet sich von dem einfachen darin, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt werden. 

Der BGH hat in seiner Entscheidung entschieden, dass die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf die Basis eines einfachen Mietspiegels gestützt werden kann. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Der einfache Mitspiegel bietet eine Indizwirkung dafür, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. 

Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Mietspiegel nicht veraltet ist und für die entsprechende Gemeinde erstellt wurde. Eine Mieterhöhung kann nämlich an einer formell nicht ordnungsgemäßen Begründung scheitern, wenn der Vermieter sich eines viel zu alten Mietspiegels bedient.

In seinem Urteil vom 16.10.2019- VIII ZR 340/18 musste sich der BGH mit der Frage auseinandersetzen, ob ein Vermieter die Mieterhöhung mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel begründen kann. 

Ganz klare Antwort: Nein. Nach Ansicht des BGH seien Daten nach über 20 Jahren nicht mehr geeignet, die ortsübliche Vergleichsmiete wiederzugeben. Der Vermieter muss in einem solchen Fall sein Mieterhöhungsbegehren anders begründe, z. B. mit entsprechenden Vergleichswohnungen.

Zwei Monate zuvor lag dem BGH ein Sachverhalt vor, bei dem der Vermieter sein Mieterhöhungsbegehren mit einem Mietspiegel einer Nachbargemeinde begründet hatte. In seinem Urteil vom 21.8.2019- VIII ZR 255/18 legte der BGH die Voraussetzungen dar, unter denen auch der Mietspiegel einer Nachbargemeinde ein ordnungsgemäßes Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen darstellt. Alleine die örtliche Nähe sei nämlich nicht ausreichend. Vielmehr müssten die Gemeinden nach Einwohnerzahl und Infrastruktur vergleichbar sein. Insoweit ist dies eine Frage des Einzelfalles. 

Möchten auch Sie eine Mieterhöhung gegenüber Ihrem Mieter wirksam durchsetzen, stehen wir Ihnen mit unserer Erfahrung zur Verfügung. 

Rechtsanwältin Ninja Lorenz 

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen