Nach einer gewissen Zeit ist der Vermieter einer Wohnung oder eines Wohnhauses berechtigt, eine
Mieterhöhung zu verlangen, um den Mietzins an die ortsübliche
Vergleichsmiete anzupassen. Oft stützt er seinen Mieterhöhungsanspruch gemäß §§ 557, 558 ff.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf einen Mietspiegel. Doch nicht in jedem Fall ist eine solche
Zuordnung zulässig. Damit das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter nicht unnötig mit
Konflikten belastet wird, stellt die Redaktion von anwalt.de einige Streitfälle rund um das Thema
Mietspiegel vor und wie sie von den Gerichten bereits entschieden
wurden.
Die Redaktion von anwalt.de
wünscht allen Lesern frohe Ostern und erholsame Feiertage! Welcher
Mietspiegel liegt zugrunde?
Der Mietspiegel ist gemäß § 558c BGB eine Übersicht für die ortsüblichen Mieten. Er wird von den Gemeinden oder
Interessenverbänden in regelmäßigem Abstand von zwei Jahren herausgegeben und gilt nur im Bereich
des sogenannten "freifinanzierten Wohnungsbaus". Der Mietspiegel ist daher ausschließlich für
Gebäude oder Räume relevant, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Sind die dort genannten
Verhältnisse wissenschaftlich belegt, handelt es sich um einen sog. qualifizierten Mietspiegel. Der
Unterschied zwischen qualifiziertem Mietspiegel und einfachem Mietspiegel wirkt sich im
Gerichtsprozess aus: Nur bei einem qualifizierten Mietspiegel wird gesetzlich vermutet, dass seine
Angaben richtig sind (§ 558d Absatz 3 BGB).
Einige Mietspiegel beinhalten ausschließlich
Angaben zu Wohnungen, nicht jedoch zum Wohnwert von Einfamilienhäusern. Allerdings gelten diese
Wohnungs-Mietspiegel für Einfamilienhäuser entsprechend, wenn die konkrete Mieterhöhung innerhalb
der Mietpreisspanne von Wohnungen liegt. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt. (Urteil v.
17.09.2008, Az.: VIII ZR 58/08)
Muss der Mietspiegel beigefügt werden?
Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Miete,
muss er begründen, warum der bisherige Mietzins nicht mehr den regionalen Mieten entspricht. Die
Begründung erfolgt in vielen Fällen mit dem Mietspiegel. Im Mieterhöhungsschreiben muss der
Vermieter sich dann auf den Mietspiegel beziehen und dem Mieter seinerseits die Einsichtnahme in den
Mietspiegel ermöglichen, damit der Mieter überprüfen kann, ob die Mieterhöhung berechtigt
ist.
Handelt es sich um einen Mietspiegel, der von der Stadt oder Gemeinde herausgegeben und
im Amtsblatt veröffentlicht ist, reicht ein einfacher Hinweis auf den Mietspiegel aus. Anders
dagegen, wenn es sich um einen Mietspiegel einer Mieter- oder Vermieterinteressengemeinschaft
handelt, der häufig nur gegen Bezahlung einer entsprechenden Gebühr erhältlich ist. In solchen
Fällen sind dem Mieter Kosten für die Einsichtnahme nicht zumutbar. Daher ist der
Mietspiegel in Form einer Kopie dem Mieterhöhungsschreiben beizufügen. In einer aktuellen
Entscheidung hat der BGH jedoch noch eine weitere Möglichkeit eröffnet: Die Beifügung des
Mietspiegels ist auch entbehrlich, wenn der Vermieter ihn frei zugänglich auslegt, so dass ihn der
Mieter zur Kenntnis nehmen kann. (Urteil v. 11. März 2009, Az.: VIII ZR
74/08)
Welche Wohnungsmerkmale entscheiden?
Der Mietspiegel ist
in verschiedene Abteilungen unterteilt, die neben der Wertigkeit der regionalen Wohnlage auch
bestimmte Merkmale der Wohnungen selbst enthalten. Anhand dieser Merkmale wird dann der konkrete
Wohnwert ermittelt, wobei die einzelnen Kriterien je nach ihrer Art wohnwertsteigernd,
wohnwertmindernd oder neutral gewertet werden. Immer wieder kommt es zwischen Mieter und Vermieter
zu Streitigkeiten über die Zuordnung und Bewertung bestimmter
Mietspiegelmerkmale. Und nicht selten enden diese Fälle vor Gericht.
Die Richter ordnen dann
konkret jedes einzelne Wohnungsmerkmal einem bestimmten Kriterium zur Wohnungsausstattung in den
Mietspiegelabteilungen zu. Dabei steckt oft die Tücke im Detail. Das zeigt zum Beispiel ein Fall,
der vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg verhandelt wurde: Bei
einer Mieterhöhung sollte ein neuer Laminatboden als Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" laut
Mietspiegel wohnwerterhöhend berücksichtigt werden. Weil aber im konkreten Fall bei der Wohnung
lediglich die Bodenfläche mit Laminat ausgelegt und nicht auch entsprechende Fuß- und
Sockelleisten verlegt worden waren, durfte der Laminatboden nur neutral gewertet werden, weil er
nach Meinung der Amtsrichter nicht vollständig und damit fachkundig verlegt worden war. (Urteil
v. 21. November 2008, Az.: 16b C 185/08)
In welchen Intervallen darf die Miete erhöht werden?
Die Mieterhöhung muss der Vermieter schriftlich
geltend machen. Rechtlich handelt es sich dabei um eine einseitige Willenserklärung des Vermieters,
der allerdings der Mieter zustimmen muss, damit sie für beide Seiten verbindlich wird. Er hat einen
Anspruch gegenüber dem Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Als Zustimmung gilt oftmals bereits
die vorbehaltslose Zahlung des erhöhten Mietzinses. Der Vermieter darf allerdings nur eine
Mieterhöhung verlangen, wenn die Wohnungsmiete in den letzten 15 Monaten unverändert geblieben
ist. Entscheidender Zeitpunkt ist der Termin, zu dem die Mieterhöhung gelten soll.
Viele
Vermieter lassen kulanterweise neue Mieter vorzeitig in die Wohnung, ohne für die ersten Wochen
Miete zu verlangen. Diese Kulanz kann sich dann jedoch auf die 15-Monatsfrist auswirken, indem die
mietzinsfreie Zeit nicht berücksichtigt wird. Das gilt aber nicht für den Fall, dass die Mieter
als Gegenleistung für die erlassene Miete die Anfangsrenovierung der Wohnung übernehmen. Treffen
Vermieter und Mieter eine entsprechende Vereinbarung, so zählt der Zeitpunkt des Einzugs als
vollwertige Mietzeit. Das hat zuletzt das Amtsgericht Dresden wieder bestätigt. Denn in diesen
Fällen hat der Vermieter den Mietzins quasi als Entgelt für die Wohnungsrenovierung erlassen.
(Urteil v. 11. September 2008, Az.: 145 C 4256/08)
Um wie viel Prozent darf
die Miete erhöht werden?
Gemäß § 558 Absatz 3 BGB darf der Mietzins im Rahmen
der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der letzten drei Jahre nur bis zu
maximal 20 Prozent insgesamt erhöht werden. Diese Grenze muss der Vermieter neben der Obergrenze
der ortsüblichen Vergleichsmiete beachten. Die Ausnahmen von dieser sog. Kappungsgrenze finden sich
im 4. Absatz von § 558 BGB. Die Limitierung für die Mieterhöhung dient dem Schutz des Mieters,
damit er nicht innerhalb kürzester Zeit mit einer enormen Mietsteigerung belastet wird.
Der
Vermieter darf also einerseits den Mietzins nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, auch
wenn diese unterhalb der Kappungsgrenze liegt. Andererseits ist eine Mieterhöhung um mehr als 20
Prozent unzulässig, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist.
Einen Überblick
über die verschiedenen Gründe, die eine Mieterhöhung rechtfertigen und die rechtlichen
Voraussetzungen der unterschiedlichen Ansprüche können Sie im anwalt.de-Rechtstipp Überblick zur Erhöhung der Wohnraummiete
lesen.
(WEL)
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