Mieterhöhungsverlangen auch bei gleich gebliebener örtlicher Vergleichsmiete?

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gem. §§ 557 ff. BGB sich die örtliche Vergleichsmiete erhöht haben muss oder ob ein solches auch statthaft ist, wenn sich seit Vertragsschluss die Vergleichsmieten nicht geändert haben.  Konkret war ein Mietzins von 4 EUR je Quadratmeter vereinbart worden, die örtliche Vergleichsmiete lag bei 4,60 EUR. Auf ein späteres Mieterhöhungsverlangen auf 4,26 EUR je Quadratmeter wurde dieses zurückgewiesen, vom Vermieter dann geklagt. Die örtliche Vergleichsmiete belief sich  zu diesem Zeitpunkt weiter auf 4,60 EUR.

Der Bundesgerichtshof hat nun festgestellt, dass für ein Mieterhöhungsverlangen die örtliche Vergleichsmiete nicht gestiegen sein muss, weil diese Mieterhöhungsmöglichkeit nur die Gelegenheit schaffen soll, eine angemessene, im Ortsvergleich übliche Miete, zu verlangen.

Die Entscheidung vermag nicht zu überzeugen. Immerhin war ein konkretes Mietniveau vereinbart, das unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, und dieser beiderseitige Vertragswille wäre eigentlich zu schützen.

Gleichwohl stützt sich der BGH mit guten Gründen nur auf den Wortlaut der Gesetzesnorm, die entsprechende Voraussetzungen gerade nicht an eine Erhöhung der örtlichen Vergleichsmiete stützt. Denn das Mieterhöhungsverlangen soll ja gerade, so der BGH, nur die Möglichkeit der Preisanpassung an die Ortsüblichkeit, nicht an Preissteigerungen, gewähren. Dass diese Preisanpassung aber im vorliegenden Fall nicht Vertragswille war, weil man ein Unterschreiten der ortsüblichen Miete vereinbart hatte, wird vom BGH nicht berücksichtigt.