Mietminderung | Corona

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Es kommen drei Anspruchsgrundlagen in Frage. Zunächst fällt der Blick auf §326 BGB. Es kommt jedoch auch ein Mietminderungsanspruch aus § 536 BGB und ein Anspruch auf Mietanpassung aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage aus § 313 BGB in Betracht. Die beiden erstgenannten Ansprüche sind aktuell immer noch sehr strittig, ein Anspruch aus der Störung der Geschäftsgrundlage wird durch die aktuelle Gesetzesänderung begünstigt.

Dieser Anspruch erfordert zunächst eine Unmöglichkeit nach § 275 BGB. Stimmen der Literatur vertreten, dass bei Mietverträgen über Räume für die Zeit, in der die Mietsache nicht zur Verfügung gestellt werden kann, die Unmöglichkeit eintritt, da die einmal verzögerte Leistung regelmäßig nicht mehr nachgeholt werden kann. Kann die Mietsache aufgrund einer behördlichen Anordnung nicht mehr verwendet werden und wird der Nutzungszweck nicht erreicht, kann eine (vorübergehende) Unmöglichkeit eintreten.

In der Rechtsprechung wurde der § 326 BGB selten thematisiert. Das LG Heidelberg hat mit Urteil vom 30.07.2020- 5 O 66/ 20 eine Unmöglichkeit abgelehnt, mit der Begründung, dass der Vermieter seine Leistungspflicht erbracht hat, da die Störung nicht die Gebrauchstauglichkeit der Sache, sondern die Verwendungsmöglichkeit der des Mieters betrifft.

Anspruch auf Mietminderung nach § 536 BGB

Es ist in der Rechtsprechung umstritten, ob in unserem Fall ein Mietmangel vorliegt.

Das LG Heidelberg hat im vorbenannten Urteil auch einen Mietmangel verneint. Demnach stellen Corona-Verordnungen hoheitliche Maßnahmen dar, die dem Schutz der Bevölkerung dienen und nicht unmittelbar mit der Beschaffenheit der Mietsache selbst in Verbindung stehen. Ebenso verneint wurde der Anspruch durch das LG Zweibrücken (Urteil vom 11.09.2020 – HK O 17/20) und das LG Wiesbaden (Urteil vom 05.11.2020- 9 O 852/20).

Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20 entschieden, dass in bestimmten Fällen auch staatlich angeordnete Ladenschließungen im Zusammenhang mit der Coronapandemie einen Mangel der Mietsache darstellen und daher der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Anspruch aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB

Dem Artikel 240 EGBGB wurde ein neuer § 7 angefügt:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Diese Vermutung ist zwar widerlegbar, es erleichtert jedoch die Durchsetzung von Ansprüchen.

Trotz der Vermutung muss im Streitfall noch dargelegt und bewiesen werden, dass für die WBG unzumutbar ist, am unveränderten Vertrag festzuhalten.

Außerdem ist zur Eröffnung des Anwendungsbereichs des § 313 BGB auszuführen, dass dieser auch nach aktueller Rechtsprechung jedenfalls dann nicht gegeben ist, wenn das mietrechtliche oder das allgemeine Leistungsstörungsrecht anwendbar ist. Läge eindeutig ein Mietmangel nach § 536 BGB vor, wäre eine Mietminderung vorrangig nach dieser Vorschrift zu bemessen und es käme auf eine Störung der Geschäftsgrundlage gar nicht an.

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