Mietrechtsänderungen im Überblick- Sehr mieterfreundlich!

Bereits im Jahr 2013 wurden durch die Mietrechtsänderung Neuregelegungen zur energetischen Modernisierung, Kündigungsvorschriften, Minderungsausschluss und Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen getroffen. Diese Änderungen wurden nun fortgeführt.

1) Mietpreisbremse

Im Jahr 2015 wurde die mieterfreundliche Änderung durch die Mietpreisbremse erweitert.

Demnach darf bei Neuvermietung eine Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete (durch Mietspiegel festzustellen) nicht mehr als 10 % überschreiten. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht bundesweit, sondern wurde nur in einigen Bundesländern mit Ballungszentren eingeführt.

Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Bayern und Rheinland- Pfalz haben bereits in 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Seit dem 01.01.2016 gilt diese auch in Brandenburg. In Niedersachsen soll die Einführung der Mietpreisbremse ebenfalls in 2016 erfolgen.

2) Maklerprovision

Zudem wurde in 2015 für die Maklerprovision das sog. Bestellerprinzip entwickelt. Dies bedeutet, dass der Makler nicht mehr per se von dem Mieter zu zahlen ist, sondern von demjenigen, der ihn bestellt.

3) Wohnflächen-Toleranzgrenze

Im Rahmen der Rechtsprechung wurde im Jahr 2015 durch den BGH entschieden, dass ab einer Wohnflächenabweichung von 10 % dem Mieter ein Recht zur Mietminderung zusteht, die Toleranzgrenze von 10 % allerdings nicht für die Mieterhöhung durch den Vermieter gelten soll.

Im Jahr 2016 hat der Gesetzgeber erneut eine Reihe von Gesetzesänderung im Mietrecht vorgesehen. Dazu gehört, dass die 10 % Toleranzgrenze gesetzlich festgeschrieben werden soll. Auswirkungen hat dies für den Bereich der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und einer Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Es soll in diesem Rahmen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden und nicht diejenige, die im Mietvertrag geschrieben steht.

Dies soll auch für die Abrechnung der Betriebskosten gelten.

Die Mieter sollten insoweit ihre Wohnfläche im Mietvertrag durch eigene Messungen überprüfen.

4) Kappungsgrenze

Bereits seit 2013 können die Länder für die Mieterhöhung die bestehende Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % herabsetzen. Dies bedeutet, dass Vermieter innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren die Miete um nicht mehr als 15 % erhöhen dürfen. Im Jahr 2015 wurde diese Regelung des Bundeslandes Berlin überprüft, da diese für das gesamte Stadtgebiet gilt. Die Herabsetzung der Kappungsgrenze auf 15 % für das gesamte Stadtgebiet wurde bestätigt und für ordnungsgemäß erklärt.

In Niedersachsen ist eine solche herabgesetzte Kappungsgrenze bisher nicht durch den Landesgesetzgeber eingeführt worden.

5) Modernisierungsmieterhöhung

Eine sehr vermieterfreundliche Gesetzeslage bot in der Vergangenheit die Regelung für die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten. So konnten nach der gesetzlichen Regelung 11 % der Kosten umgelegt werden. Dies führte unter anderem dazu, dass viele Luxussanierungen vorgenommen wurden und die Kosten entsprechend der Umlagefähigkeit durch den Mieter zu tragen waren.

Mit der Gesetzesänderung in 2016 soll diese Möglichkeit für den Vermieter nicht mehr bestehen. Zum einen soll die Umlagefähigkeit von 11 % auf 8 % herabgesetzt werden. Darüber hinaus sollen nur noch notwendige Modernisierungen auf den Mieter umlegbar sein.

Dies führt dazu, dass eine nicht notwendige Luxussanierung künftig nicht mehr durch den Mieter zu tragen ist.

Weiterhin soll eine Kappungsgrenze nach einer Modernisierungsmaßnahme eingeführt werden. In der Vergangenheit lag diese lediglich im Rahmen der Wuchermiete.

Der Gesetzgeber plant eine Kappung der Erhöhung von 50 % innerhalb von 8 Jahren bzw. max. 4 Euro pro Quadratmeter nach einer Modernisierungsmaßnahme.

Die gesetzlichen Änderungen stellen eine Vielzahl neuer Herausforderungen an Wohnungseigentümer und bewirken eine erhebliche Verbesserung der Rechte der Mieter. Die gesetzliche Praxis wird sich erst im Verlauf der kommenden Jahre zeigen.

Den Mieter ist jedoch anzuraten, im Falle von Modernisierungsmaßnahmen an ihren Mietobjekten hellhörig zu werden und genauer hinzusehen, was der Vermieter vornimmt.

Sind Sie ebenfalls von den angesprochenen Themen betroffen, beraten wir Sie gerne.