Modernisierungsankündigung: Was müssen Mieter und Vermieter beachten?

Modernisierungsankündigung: Wichtige Informationen 

• Mieter können gegen Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhung Härtegründe einwenden, die sie, ihre Familie oder einen Haushaltsangehörigen treffen. 

• Bei der Abwägung zwischen Vermieter- und Mieterinteressen sind alle Umstände zu betrachten. 

Auf die Modernisierung folgt meist die Mieterhöhung. Nicht jeder Mieter muss jedoch befürchten, dass er sich die höhere Miete nicht mehr leisten kann. Liegt ein Härtefall vor, müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen oder Mieterhöhungen nicht dulden. 

Vermieter muss Modernisierung richtig ankündigen 

Der Vermieter muss Mietern schriftlich ankündigen, was auf sie zukommt. Notwendiger Inhalt ist: 

• Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen 

• ihr voraussichtlicher Beginn und ihre Dauer 

• die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten 

Mieter müssen die sogenannte Modernisierungsankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen erhalten haben. Sonst verschiebt sich der Zeitpunkt der zulässigen Mieterhöhung um sechs Monate nach hinten. Er kann die höhere Miete damit erst mit Beginn des neunten Monats statt mit Beginn des dritten Monats verlangen, nachdem die Modernisierungsarbeiten beendet sind. 

Modernisierungsankündigung: Mieter muss Härtefall rechtzeitig anzeigen 

Auch Mieter müssen Fristen beachten. Haben Mieter die Modernisierungsankündigung des Vermieters erhalten, muss ihre Härtefallmitteilung bis zum Ende des darauffolgenden Monats beim Vermieter sein. Kam die Ankündigung des Vermieters z. B. im Juni, muss der Vermieter den Härteeinwand bis Ende Juli erhalten. Verpassen Mieter die Frist ohne Verschulden, müssen sie dem Vermieter die Gründe unverzüglich mitteilen. 

Die vorgeschriebene Form für den Härtefalleinwand gemäß § 555d BGB erfüllt eine E-Mail, ein Fax oder ein Brief. Mieter sollten sicherstellen, dass der Vermieter ihn erhalten hat und beispielsweise einen Brief besser als Einwurfeinschreiben verschicken. Eine Unterschrift des Mieters ist dagegen keine Pflicht. Der Vermieter muss jedoch erkennen, von wem die Erklärung stammt. Auch wer die Mitteilung dem Vermieter übergibt, sollte sich den Empfang schriftlich bestätigen lassen. Die bloße mündliche Mitteilung des Härtefalleinwands genügt in der Regel nicht. 

Jedoch gilt für Form und Frist eine Ausnahme bei fehlendem Hinweis auf die Form und die Frist des Härteeinwands in der Modernisierungsankündigung. Der Härtefall muss dann spätestens bei Beginn der Modernisierungsarbeiten erfolgen. 

Bundesgerichtshofsurteile zu Härtefällen 

Mieter müssen dem Vermieter mitteilen, welche Umstände für sie selbst, ihre Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten – und zwar persönliche wie wirtschaftliche Gründe. Denn Gerichte wägen ab, ob die Interessen des Vermieters die Interessen der Betroffenen überwiegen. Es kommt stets auf den Einzelfall an. Bei einer Einschätzung helfen dennoch die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, der in letzter Instanz entscheidet. 

Umfassende Betrachtung der Umstände

Laut Bundesgerichtshof muss in jedem Fall eine umfassende Betrachtung erfolgen. Wichtige Umstände sind etwa Komfortgewinn und Einsparpotenzial genauso wie das Verhältnis von Einkommen zur neuen Miete. Eine unzumutbare Härte lag hier darin, dass der Einbau neuer Fenster sowie Umbaumaßnahmen im Bad der Mieterin nur geringe Komfortverbesserungen brachte, sie aber finanziell erheblich belastete (Hinweisbeschluss v. 10.12.2013, Az.: VIII ZR 174/13). 

Haus nicht mehr wiederzuerkennen

Eine unzumutbare Härte ist, wenn die Modernisierung den Charakter der Mietsache grundlegend verändert. Mieter eines Berliner Reihenhauses sollten nach dessen umfassenden Umbau statt 463,62 Euro Miete im Monat 2.149,99 Euro zahlen. Unter anderem sollte ein Wintergarten errichtet, der Spitzboden ausgebaut, Wohnräume neu zugeschnitten und eine Terrasse hergestellt werden. Solche tiefgreifenden Veränderungen stellen keine Modernisierung mehr dar, entschied der BGH (Urteil v. 21.11.2017, Az.: VIII ZR 28/17). 

Anpassung an den allgemein üblichen Zustand

Die Herstellung eines allgemein üblichen Zustands ist dagegen hinzunehmen. In diesem Fall ist ein Härtefalleinwand durch § 559 Abs. 4 Nr. 1 BGB gesetzlich ausgeschlossen. Maßstab für einen allgemein üblichen Zustand ist laut BGH ein Zustand, der etwa zwei Dritteln von Wohnungen in Gebäuden vergleichbaren Alters in der Region entspricht (Beschluss v. 19.02.1992, Az.: VIII ARZ 5/91). Die Drei-Zimmer-Wohnung im Fall hatte kein Badezimmer, sondern nur eine Wanne in der Küche und wurde noch mit Einzelöfen beheizt. Die Modernisierungsmaßnahmen sahen den Einbau eines Bads und einer Zentralheizung vor. 

Große Wohnung allein schließt Härtefall nicht aus

Vermieter können den Härtefalleinwand nicht einfach damit entkräften, dass die Wohnung für den Mieter zu groß sei. In einem Fall hatte ein Berliner Mieter die 86 qm große Wohnung bereits seit dem Jahr 1962 bewohnt – damals noch mit seinen Eltern. Infolge einer Modernisierung sollte er 814,34 Euro statt 574,34 Euro zahlen.  

Der Vermieter verwies auf Vorschriften, wonach für den alleinstehenden ALG-II-Empfänger 50 qm als angemessen gelten. Laut BGH komme es jedoch auf weitere Umstände an, ob eine Wohnung zu groß sei. Hier sei der Mieter in der Wohnung, in der er seit über 55 Jahren lebe, verwurzelt. Entscheidend sei auch die gesundheitliche Verfassung. Die Beibehaltung des bisherigen Lebensmittelpunkts überwiege unter diesen Umständen das Vermieterinteresse an der Refinanzierung seiner Modernisierungsmaßnahmen (Urteil v. 09.10.2019, Az.: VIII ZR 21/19). 

Nur tatsächlich verpflichtende Maßnahmen

Ein Härtefalleinwand scheidet zudem gemäß § 559 Abs. 4 Nr. 2 BGB aus, wenn ein Vermieter die Maßnahmen nicht zu vertreten hat. Verpflichtungen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder behördlicher Anordnung fallen darunter. Doch es ist wichtig, diese Fälle genau zu betrachten. 

So ließ der Vermieter im selben Fall den Außenputz erneuern. Aufgrund von § 9 Abs. 1 EnEV (Energieeinsparverordnung) verpflichtete ihn das zu Wärmedämmungsmaßnahmen. Deren Kosten wollte er als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen und die Miete erhöhen. Unklar war jedoch, ob die Außenputzerneuerung für den Vermieter unausweichlich war. Nur dann sei laut BGH eine Mieterhöhung infolge einer Modernisierung zulässig. Als Beispiele nannte er altersbedingten Verschleiß zusammen mit einem Instandsetzungsbegehren des Mieters oder einer behördlichen Anordnung sowie eine notwendige Schadensbeseitigung aus Sicherheitsgründen. Zur Klärung der Frage, ob der Vermieter zur Fassadenerneuerung verpflichtet war und die Miete entsprechend erhöhen durfte, verwies der BGH den Fall an das Berufungsgericht zurück (Urteil v. 09.10.2019, Az.: VIII ZR 21/19). 

(GUE)