Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen
Als Anwalt kostenlos testen!

Rechtsanwalt Modernisierung Rechtsanwälte | anwalt.de

Eine Modernisierung liegt bei Maßnahmen vor, die die Mietsache verbessern, neuen Wohnraum schaffen oder die Energie oder Wasser einsparen sollen. Mieter müssen derartige Modernisierungen grundsätzlich dulden. Die Modernisierung berechtigt den Vermieter zudem zur Mieterhöhung in gewissen Grenzen. Allerdings ist dies an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Bauliche Veränderung bedeutet nicht immer gleich Modernisierung. An einer Modernisierung fehlt es z. B. immer, wenn bloß ein Mietmangel beseitigt wird. Ebenso ist das Erbringen ohnehin nach dem Mietvertrag geschuldeter Leistungen oder das Versetzen einer Wohnung in einen allgemein üblichen Zustand keine Modernisierung. Die Kosten für solche Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung kann der Vermieter daher anders als die einer Modernisierung nicht auf die Mieter umlegen. Renovieren kann jedoch mit einer Modernisierung einhergehen, was aber eine Kostenteilung erforderlich macht. Konkrete Angaben zum Reparaturbedarf sind dabei Sache des Mieters, das Gegenteil muss im Streitfall der Vermieter beweisen. Das gilt auch, wenn der Mieter bereits entsprechend vom Vermieter bei den Modernisierungskosten in Abzug gebrachte Reparaturkosten nicht anerkennt.

Eine Verbesserung der Mietsache kann sowohl in der Mietwohnung wie im Außenbereich des Mietshauses stattfinden. Die Modernisierung muss dabei den Wohnwert verbessern. Das kann beispielsweise darin liegen, dass der Vermieter einen Balkon anbringen, einen Parkplatz anlegen oder einen Fernsehanschluss installieren lässt. Die Modernisierung kann dabei eine andere Einstufung im Mietspiegel und so eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete rechtfertigen. Dient die Verbesserung aber nur dazu, Mietwohnungen später in Wohnungseigentum bzw. eine Eigentumswohnung umzuwandeln, liegt keine Modernisierung vor.

Schaffung neuen Wohnraums beinhaltet die Aufstockung sowie Anbauten und den Ausbau bestehender Wohnungen. Die Schaffung neuen Wohnraums muss dabei nicht mit dem Zweck der Vermietung erfolgen.

Energetische Sanierung steht als Fachbegriff für die Modernisierung zur Senkung des Energieverbrauchs. Darunter fallen etwa Maßnahmen zur Verbesserungen der Heizung durch Solaranlagen oder der Einbau einer Wärmedämmung. Mieter dürfen bei solch einer energetischen Modernisierung für die Dauer der ersten drei Monate nicht die Miete mindern. Vor Ablauf von drei Monaten ist eine Mietminderung allerdings zulässig, wenn die Modernisierung die Nutzung der Wohnung unmöglich macht. Diese Sonderregelung bei der Mietminderung betrifft nur die energetische Modernisierung.

In anderen Fällen sind Mieter von Anfang an zur Mietminderung berechtigt. Allerdings dürfen die Beeinträchtigungen durch die Modernisierung dabei nicht unerheblich sein. Beispiel für einen Minderungsgrund ist etwa die fehlende Nutzungsmöglichkeit einer vorhandenen Einbauküche. Muss der Mieter deshalb woanders essen, kann der Vermieter sogar zur Übernahme entsprechender Kosten verpflichtet sein. Entsprechendes gilt etwa auch für eine notwendige Reinigung durch den Mieter. Auf eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierung kommt es dabei nicht an. Nicht zuletzt ist ein Mieter bei einer angekündigten Modernisierung zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Die Kündigung muss dabei vor Ablauf des Monats erfolgen, indem dem Mieter die Modernisierung mitgeteilt worden war und wird mit Ablauf des nächsten Monats wirksam.

Im Falle einer Modernisierung müssen Mieter es bei entsprechenden Umbauarbeiten dulden, dass beispielsweise Handwerker ihre Wohnungen betreten oder Leitungen durch diese verlegt werden. Und das unabhängig davon, ob die Modernisierung ihnen zugutekommt. Von besonderer Bedeutung dafür ist aber eine rechtzeitige Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen, wie sie das Mietrecht Vermietern vorschreibt. Nach einem Hauskauf oder Wohnungskauf vermieteter Immobilien kann zudem der Käufer schon vor dem Vermieterwechsel eine Modernisierung mit Genehmigung des Vermieters ankündigen. Die Ankündigungsfrist beträgt drei Monate vor Beginn einer Maßnahme. Dabei muss die Ankündigung Angaben zur Art der Maßnahme, ihren voraussichtlichen Umfang sowie ihre Dauer und ihren Beginn beinhalten. Bei erwarteter Mieterhöhung muss ein Betrag genannt werden. Eine erwartete Energieeinsparung ist zu beziffern.

Ein Härtefall kann die Duldung einer Modernisierung ausschließen. Voraussetzungen dafür muss der Mieter vorbringen. Als Härtegründe kommen neben anderen Gründen vor allem das Ausmaß der Arbeiten, bauliche Folgen, vorherige Aufwendungen eines Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung in Frage. Die Mieterhöhung darf den Mieter nicht zwingen, die Wohnung verlassen zu müssen. Dabei kommt es auf das Verhältnis der Mieterhöhung zum Einkommen und Vermögen des Mieters an. Im Fall einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung kann der Vermieter dabei aber nicht verlangen, dass der Mieter sich mittels Untermietvertrag einen Untermieter in die Wohnung hereinholt, um so eigene Einnahmen zu erzielen.

Im Übrigen kommt es für eine zulässige Mieterhöhung aufgrund Modernisierung darauf an, dass sich zumindest der Gebrauchswert der Wohnung oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie oder Wasser eingespart werden. Bei gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen kann auch ohne diese Gründe eine Mieterhöhung erfolgen. Die Mieterhöhung darf aber unabhängig davon maximal nur bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten bezogen auf die Jahresmiete betragen. Ein zwischenzeitlich stattgefundener Eigentumswechsel oder Vermieterwechsel hat darauf keinen Einfluss. Ausgeschlossen ist die Mieterhöhung bei einer vereinbarten Staffelmiete. Außerdem dann, wenn der Mieter Modernisierungsarbeiten nicht zugestimmt hat, weil ein Härtegrund vorlag. Eine nicht rechtzeitige Ankündigung schließt das Recht zur Mieterhöhung hingegen nicht aus. Die neue Miete muss im Übrigen ab dem dritten Monat nach Erklärung der Mieterhöhung gezahlt werden. Allerdings muss die Erklärung eine ausreichende Erläuterung hinsichtlich der Kosten und des Nutzens - z. B. etwaiger Einspareffekte bei energetischer Sanierung - beinhalten. Bei nicht ordnungsgemäßer Mitteilung verlängert sich die Frist um sechs Monate. Nicht zuletzt dürfen Mieter auch aufgrund der Mieterhöhung den Mietvertrag vorzeitig kündigen.

(GUE)

Sie haben ein rechtliches Problem und suchen einen Anwalt in Ihrer Nähe, der Sie bei allen Fragen zum Thema Modernisierung umfassend berät? Bei anwalt.de finden Sie ganz einfach die passenden Anwälte für Ihr Rechtsproblem. anwalt.de – eines der führenden Unternehmen in Deutschland für moderne Rechtsberatung und Legal Tech.

Wählen Sie nachfolgend den gewünschten Ort in Ihrer Nähe aus und erhalten Sie eine Auflistung von Kanzleien, die zum Thema Modernisierung besondere Kenntnisse besitzen. Detaillierte Informationen zu Ihrem ausgewählten Anwalt oder Ihrer gewählten Anwältin finden Sie auf den einzelnen Kanzleiprofilen.

Text einblenden

Rechtsanwälte Modernisierung: Die größten Städte

Rechtsanwälte Modernisierung: Alle Orte im Überblick

A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K

L

M

N

O

P

Q

R

S

T

U

V

W

Z

Rechtstipps von Anwälten zum Thema Modernisierung

Tattooentfernung nur noch vom Facharzt
(7)
06.09.2018
Rechtsanwalt Stephan Hendel
Bereits vor einiger Zeit haben wir einen Artikel darüber verfasst, dass es einen Referentenentwurf des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit vom 30. Mai 2018 gibt. Dieser Referentenentwurf hat – in ...
Wohnungseigentum und WEG: Wer trägt Sanierungskosten?
(29)
23.08.2018
Rechtsanwalt Holger Hesterberg
Die Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung Die Gemeinschaftsordnung (sog. GemO) regelt im deutschen Wohnungseigentumsrecht Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Sie ist eine autonom gesetzte Grundordnung der ...
Abriss und Neubau von Wohnungen – ist eine Verwertungskündigung zulässig?
(1)
20.08.2018
Rechtsanwältin Maya Rosenkranz
Bei der aktuellen Wohnungslage sind alte Gebäude, z. B. alte Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken am Stadtrand oder auch Altbauten in der Stadt direkt, begehrte Investitionsanlagen. An ihrer Stelle können anderweitige Nutzungen ...
Welche Rechtsform passt zu meinem zukünftigen Unternehmen?
(3)
14.08.2018
Rechtsanwalt Peter Senger
Sie haben eine Idee, mit der Sie sich selbständig machen wollen? Sie sehen die Möglichkeit, sich mit dieser Idee eine Existenz aufzubauen, aber sind sich unsicher, welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte die unterschiedlichen ...
Tipps zum Mietrecht – Was muss ich beachten – Was ist wichtig!?
(2)
08.08.2018
Rechtsanwalt Frederik Neumann
Einleitung Schönheitsreparaturen Kaution Übergabe-/und Abnahmeprotokoll Berufliche Nutzung Mängelanzeige Ausschluss der ordentlichen Kündigung Tierhaltung Mitbewohner Hausordnung Bauliche Veränderungen bzw. Einrichtungen des ...
Trittschallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft
(4)
06.07.2018
Rechtsanwältin Esther Czasch
Die Frage, welcher zulässige Trittschallschutz in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach der DIN 4109 erlaubt ist, ist eine heiße und immer wieder diskutierte Frage. Vor allem stellt sich die Frage, welches Schutzniveau gilt, wenn ...
Schallschutz bei Sanierung innerhalb der WEG
(2)
06.07.2018
Rechtsanwalt Hans-Georg Herrmann
Kommt es zu Umbauarbeiten innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage, so stellen sich immer wieder Fragen nach dem Schallschutz. Vorliegend ging es um einen Fall innerhalb einer WEG-Anlage, die 1990 errichtet wurde. Der Beklagte ...
Modernisierung der Eigentumswohnung: Kann ein verbesserter Trittschallschutz verlangt werden?
(4)
01.07.2018
Rechtsanwalt Dominik Fammler
Miteigentümer können nicht den neuesten Lärmschutz verlangen, wenn eine Wohnung modernisiert wird. Grund: Es handelt sich hierbei um Modernisierungsmaßnahmen des Sondereigentums und nicht des Gemeinschaftseigentums. Der konkrete Fall ...
Mieterhöhung
(3)
10.06.2018
Rechtsanwalt Robert Haas
Trotz Mietpreisbremse gibt es eine ganze Reihe von Modellen, die zu einer Erhöhung der Mietkosten führen können. Die wichtigsten Tatbestände, die zu einer Steigerung der Kosten führen, sind: Indexmiete (vereinbarte Anpassung an den ...
Unverschuldeter Autounfall – Wer trägt die Rechtsanwaltskosten?
(4)
08.06.2018
Rechtsanwalt und Steuerberater Frank Brüne
Diese Situation kennen sicherlich viele: Man ist mit dem Auto im Straßenverkehr unterwegs, als es plötzlich kracht und einem bewusst wird, dass ein anderer Verkehrsteilnehmer in das eigene Auto gefahren ist und einen Schaden verursacht ...
Erwerb einer Eigentumswohnung: Keine Abstriche beim Schallschutz
(1)
24.05.2018
Rechtsanwältin Jutta Lüdicke
Der Bauträger verkauft eine noch umfassend zu modernisierende Eigentumswohnung. Die Baubeschreibung schweigt zum Schallschutz. Der Vertrag enthält die übliche Klausel, dass der Bauträger nicht für die unveränderte Altbausubstanz ...
Wohnung kündigen – darauf müssen Mieter achten
(5)
19.05.2018
Rechtsanwalt Wolfgang Poestges
Die Gründe für die Kündigung des Mietvertrags können vielfältig sein: Es winkt ein neuer Job in einer neuen Stadt? Oder Sie möchten raus aus der Stadt und aufs Land ziehen? Mit Kenntnis der geltenden gesetzlichen Voraussetzungen ...
Doppelt so viel Miete durch Modernisierung?
(2)
23.04.2018
Rechtsanwältin Patricia Jurewicz-Behrens
Viele Mieter kommen mit einem Mieterhöhungsschreiben wegen einer Modernisierungsmaßnahme in unsere Kanzlei. Es stellt sich die Frage, ob der Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete verdoppeln, ja sogar verdreifachen ...
Bauabnahme bei Neubau oder Modernisierung
(4)
10.04.2018
Rechtsanwältin Andrea Fuchs
Abnahme der Bauleistung Wenn die Handwerker ihre Arbeit beendet haben, müssen die Auftraggeber (Kunden) die Arbeit abnehmen. Mit der Abnahme der Bauleistung bestätigt der Auftraggeber, dass die Arbeit der Handwerker vertragsgemäß ...
Welche Möglichkeiten der Mieterhöhung gibt es?
(4)
22.03.2018
Rechtsanwalt Tsanko Kalchev
Die 9 Möglichkeiten der Mieterhöhung Das Gesetz sieht für den Vermieter ca. neun Möglichkeiten vor, um eine Miete zu erhöhen. Es hängt zum einen davon ab, ob ein nicht preisgebundener Wohnraum vermietet wird oder nicht. Zum anderen ...
Alle Rechtstipps zum Thema Modernisierung

Thema Modernisierung

ist Bestandteil des Rechtsgebiets Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Informationen über aktuelle Gesetzesänderungen, neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter

Ihre E-Mail-Adresse wird nur für den anwalt.de-Newsletter verwendet und nicht an Dritte weitergegeben. Sie können den anwalt.de-Newsletter jederzeit wieder abbestellen.