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Rechtstipps von Anwälten zum Thema Modernisierung
Fragen und Antworten
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Modernisierung: Was kann ein Anwalt für mich tun?
Streitigkeiten in Zusammenhang mit Modernisierung sind leider keine Seltenheit und oftmals führen Gespräche mit der gegnerischen Seite zu keiner praktikablen Lösung. In solchen Fällen ist es sinnvoll, sich an einen in diesem Bereich erfahrenen Anwalt zu wenden. Er überprüft sämtliche Schreiben, unterstützt Sie bei der Erstellung rechtssicherer Dokumente und übernimmt die Kommunikation mit der gegnerischen Partei. Außerdem ist ein Anwalt mit sämtlichen Fristen bestens vertraut, wenn es darum geht, eine Stellungnahme fristgerecht abzugeben oder die Widerspruchsfrist einzuhalten. Ist keine außergerichtliche Lösung möglich, so vertritt er Ihre Ansprüche mit Nachdruck vor dem zuständigen Gericht. -
Modernisierung: Wann sollte ich einen Rechtsanwalt um Rat bitten?
Das Thema Modernisierung umfasst zahlreiche rechtliche Vorschriften, mit denen man im alltäglichen Leben selten in Berührung kommt. Insbesondere wenn Sie unsicher sind, welche Rechte und Pflichten Ihnen zustehen, wann Sie Einspruch gegen eine Entscheidung erheben sollten oder ob es sich lohnt, gerichtlich vorzugehen, sollten Sie sich so früh wie möglich an einen Anwalt wenden. Außerdem lohnt sich immer der Gang zum Anwalt, wenn es darum geht, Dokumente auf Fehler zu überprüfen oder neue rechtssicher zu erstellen. Ein Rechtsanwalt beantwortet alle Fragen zum Thema Modernisierung und erarbeitet gemeinsam mit Ihnen sinnvolle und nachhaltige Lösungen. -
Was tun, wenn ich den Anwalt nicht bezahlen kann?
Wenn Sie nur wenig Geld haben, können Sie bereits anwaltlichen Rat mit einer Zuzahlung von 15 Euro erhalten, wenn Sie einen Beratungsschein vorlegen können. Ihr Anwalt erhält 15 Euro und rechnet dann mit dem Beratungsschein seine Gebühren mit der Staatskasse ab. Den Beratungsschein können Sie bei dem zuständigen Amtsgericht beantragen, in dessen Bezirk Ihr Wohnsitz liegt. Bei Unklarheiten sollten Sie sich an Ihre Gemeinde oder ein Gericht in der Region wenden und nachfragen. -
Welche Kosten übernimmt die Rechtsschutzversicherung?
Eine Rechtsschutzversicherung deckt in der Regel die Prozesskosten ab, also vor allem die Anwaltskosten und die Gerichtskosten. Wurde ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt, muss die Rechtsschutzversicherung sein Honorar unter Umständen ebenfalls bezahlen. Unterliegt der Versicherte vor Gericht, sind grundsätzlich auch die Kosten des Gegners von der Rechtsschutzversicherung zu übernehmen. Die Rechtsschutzversicherung zahlt allerdings nicht immer! Aufgrund der vielen Leistungsausschlüsse sollte man stets einen Blick in die Versicherungsbedingungen werfen bzw. bei der Versicherung nachfragen, ob sie im betreffenden Fall einstandspflichtig ist.
Eine Modernisierung liegt bei Maßnahmen vor, die die Mietsache verbessern, neuen Wohnraum schaffen oder die Energie oder Wasser einsparen sollen. Mieter müssen derartige Modernisierungen grundsätzlich dulden. Die Modernisierung berechtigt den Vermieter zudem zur Mieterhöhung in gewissen Grenzen. Allerdings ist dies an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Bauliche Veränderung bedeutet nicht immer gleich Modernisierung. An einer Modernisierung fehlt es z. B. immer, wenn bloß ein Mietmangel beseitigt wird. Ebenso ist das Erbringen ohnehin nach dem Mietvertrag geschuldeter Leistungen oder das Versetzen einer Wohnung in einen allgemein üblichen Zustand keine Modernisierung. Die Kosten für solche Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung kann der Vermieter daher anders als die einer Modernisierung nicht auf die Mieter umlegen. Renovieren kann jedoch mit einer Modernisierung einhergehen, was aber eine Kostenteilung erforderlich macht. Konkrete Angaben zum Reparaturbedarf sind dabei Sache des Mieters, das Gegenteil muss im Streitfall der Vermieter beweisen. Das gilt auch, wenn der Mieter bereits entsprechend vom Vermieter bei den Modernisierungskosten in Abzug gebrachte Reparaturkosten nicht anerkennt.
Eine Verbesserung der Mietsache kann sowohl in der Mietwohnung wie im Außenbereich des Mietshauses stattfinden. Die Modernisierung muss dabei den Wohnwert verbessern. Das kann beispielsweise darin liegen, dass der Vermieter einen Balkon anbringen, einen Parkplatz anlegen oder einen Fernsehanschluss installieren lässt. Die Modernisierung kann dabei eine andere Einstufung im Mietspiegel und so eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete rechtfertigen. Dient die Verbesserung aber nur dazu, Mietwohnungen später in Wohnungseigentum bzw. eine Eigentumswohnung umzuwandeln, liegt keine Modernisierung vor.
Schaffung neuen Wohnraums beinhaltet die Aufstockung sowie Anbauten und den Ausbau bestehender Wohnungen. Die Schaffung neuen Wohnraums muss dabei nicht mit dem Zweck der Vermietung erfolgen.
Energetische Sanierung steht als Fachbegriff für die Modernisierung zur Senkung des Energieverbrauchs. Darunter fallen etwa Maßnahmen zur Verbesserungen der Heizung durch Solaranlagen oder der Einbau einer Wärmedämmung. Mieter dürfen bei solch einer energetischen Modernisierung für die Dauer der ersten drei Monate nicht die Miete mindern. Vor Ablauf von drei Monaten ist eine Mietminderung allerdings zulässig, wenn die Modernisierung die Nutzung der Wohnung unmöglich macht. Diese Sonderregelung bei der Mietminderung betrifft nur die energetische Modernisierung.
In anderen Fällen sind Mieter von Anfang an zur Mietminderung berechtigt. Allerdings dürfen die Beeinträchtigungen durch die Modernisierung dabei nicht unerheblich sein. Beispiel für einen Minderungsgrund ist etwa die fehlende Nutzungsmöglichkeit einer vorhandenen Einbauküche. Muss der Mieter deshalb woanders essen, kann der Vermieter sogar zur Übernahme entsprechender Kosten verpflichtet sein. Entsprechendes gilt etwa auch für eine notwendige Reinigung durch den Mieter. Auf eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierung kommt es dabei nicht an. Nicht zuletzt ist ein Mieter bei einer angekündigten Modernisierung zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Die Kündigung muss dabei vor Ablauf des Monats erfolgen, indem dem Mieter die Modernisierung mitgeteilt worden war und wird mit Ablauf des nächsten Monats wirksam.
Im Falle einer Modernisierung müssen Mieter es bei entsprechenden Umbauarbeiten dulden, dass beispielsweise Handwerker ihre Wohnungen betreten oder Leitungen durch diese verlegt werden. Und das unabhängig davon, ob die Modernisierung ihnen zugutekommt. Von besonderer Bedeutung dafür ist aber eine rechtzeitige Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen, wie sie das Mietrecht Vermietern vorschreibt. Nach einem Hauskauf oder Wohnungskauf vermieteter Immobilien kann zudem der Käufer schon vor dem Vermieterwechsel eine Modernisierung mit Genehmigung des Vermieters ankündigen. Die Ankündigungsfrist beträgt drei Monate vor Beginn einer Maßnahme. Dabei muss die Ankündigung Angaben zur Art der Maßnahme, ihren voraussichtlichen Umfang sowie ihre Dauer und ihren Beginn beinhalten. Bei erwarteter Mieterhöhung muss ein Betrag genannt werden. Eine erwartete Energieeinsparung ist zu beziffern.
Ein Härtefall kann die Duldung einer Modernisierung ausschließen. Voraussetzungen dafür muss der Mieter vorbringen. Als Härtegründe kommen neben anderen Gründen vor allem das Ausmaß der Arbeiten, bauliche Folgen, vorherige Aufwendungen eines Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung in Frage. Die Mieterhöhung darf den Mieter nicht zwingen, die Wohnung verlassen zu müssen. Dabei kommt es auf das Verhältnis der Mieterhöhung zum Einkommen und Vermögen des Mieters an. Im Fall einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung kann der Vermieter dabei aber nicht verlangen, dass der Mieter sich mittels Untermietvertrag einen Untermieter in die Wohnung hereinholt, um so eigene Einnahmen zu erzielen.
Im Übrigen kommt es für eine zulässige Mieterhöhung aufgrund Modernisierung darauf an, dass sich zumindest der Gebrauchswert der Wohnung oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie oder Wasser eingespart werden. Bei gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen kann auch ohne diese Gründe eine Mieterhöhung erfolgen. Die Mieterhöhung darf aber unabhängig davon maximal nur bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten bezogen auf die Jahresmiete betragen. Ein zwischenzeitlich stattgefundener Eigentumswechsel oder Vermieterwechsel hat darauf keinen Einfluss. Ausgeschlossen ist die Mieterhöhung bei einer vereinbarten Staffelmiete. Außerdem dann, wenn der Mieter Modernisierungsarbeiten nicht zugestimmt hat, weil ein Härtegrund vorlag. Eine nicht rechtzeitige Ankündigung schließt das Recht zur Mieterhöhung hingegen nicht aus. Die neue Miete muss im Übrigen ab dem dritten Monat nach Erklärung der Mieterhöhung gezahlt werden. Allerdings muss die Erklärung eine ausreichende Erläuterung hinsichtlich der Kosten und des Nutzens - z. B. etwaiger Einspareffekte bei energetischer Sanierung - beinhalten. Bei nicht ordnungsgemäßer Mitteilung verlängert sich die Frist um sechs Monate. Nicht zuletzt dürfen Mieter auch aufgrund der Mieterhöhung den Mietvertrag vorzeitig kündigen.
(GUE)
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