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Rechtstipps von Anwälten zum Thema Mieterhöhung
Fragen und Antworten
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Mieterhöhung: Wann sollte ich einen Rechtsanwalt um Rat bitten?
Das Thema Mieterhöhung umfasst zahlreiche rechtliche Vorschriften, mit denen man im alltäglichen Leben selten in Berührung kommt. Insbesondere wenn Sie unsicher sind, welche Rechte und Pflichten Ihnen zustehen, wann Sie Einspruch gegen eine Entscheidung erheben sollten oder ob es sich lohnt, gerichtlich vorzugehen, sollten Sie sich so früh wie möglich an einen Anwalt wenden. Außerdem lohnt sich immer der Gang zum Anwalt, wenn es darum geht, Dokumente auf Fehler zu überprüfen oder neue rechtssicher zu erstellen. Ein Rechtsanwalt beantwortet alle Fragen zum Thema Mieterhöhung und erarbeitet gemeinsam mit Ihnen sinnvolle und nachhaltige Lösungen. -
Mieterhöhung: Was kann ein Anwalt für mich tun?
Streitigkeiten in Zusammenhang mit Mieterhöhung sind leider keine Seltenheit und oftmals führen Gespräche mit der gegnerischen Seite zu keiner praktikablen Lösung. In solchen Fällen ist es sinnvoll, sich an einen in diesem Bereich erfahrenen Anwalt zu wenden. Er überprüft sämtliche Schreiben, unterstützt Sie bei der Erstellung rechtssicherer Dokumente und übernimmt die Kommunikation mit der gegnerischen Partei. Außerdem ist ein Anwalt mit sämtlichen Fristen bestens vertraut, wenn es darum geht, eine Stellungnahme fristgerecht abzugeben oder die Widerspruchsfrist einzuhalten. Ist keine außergerichtliche Lösung möglich, so vertritt er Ihre Ansprüche mit Nachdruck vor dem zuständigen Gericht. -
Welche Kosten übernimmt die Rechtsschutzversicherung?
Eine Rechtsschutzversicherung deckt in der Regel die Prozesskosten ab, also vor allem die Anwaltskosten und die Gerichtskosten. Wurde ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt, muss die Rechtsschutzversicherung sein Honorar unter Umständen ebenfalls bezahlen. Unterliegt der Versicherte vor Gericht, sind grundsätzlich auch die Kosten des Gegners von der Rechtsschutzversicherung zu übernehmen. Die Rechtsschutzversicherung zahlt allerdings nicht immer! Aufgrund der vielen Leistungsausschlüsse sollte man stets einen Blick in die Versicherungsbedingungen werfen bzw. bei der Versicherung nachfragen, ob sie im betreffenden Fall einstandspflichtig ist. -
Ich kann mir keinen Gerichtsprozess leisten, was nun?
Wenn Sie die Gerichtskosten nicht selbst zahlen können und Ihre Rechtsschutzversicherung diese nicht übernehmen will, hilft Ihnen die Prozesskostenhilfe weiter. In solchen Fällen bezahlt der Staat entweder ganz oder teilweise die Gerichtskosten, sowie die Kosten für den eigenen Rechtsanwalt. Dafür müssen Sie einen Antrag schriftlich beim zuständigen Gericht stellen. Es ist dabei empfehlenswert, das Formular „Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse bei Prozess- oder Verfahrenskostenhilfe“ auszufüllen und alle wichtigen Unterlagen, wie etwa Ihren aktuellen Arbeitslosengeldbescheid, beizulegen. Sie können Ihren Antrag auch persönlich bei der Geschäftsstelle des Gerichts einreichen, insbesondere dann, wenn Sie noch offene Fragen haben.
Wichtig zu wissen: Nicht immer ist ein Antrag auf Prozesskostenhilfe möglich. Beispielsweise gibt es im Strafrecht für den Angeklagten keine Prozesskostenhilfe.
Eine Mieterhöhung liegt vor, wenn die Miete (Mietzins) zu Beginn oder während eines Mietverhältnisses vom Vermieter erhöht wird. Die Zulässigkeit einer Mieterhöhung richtet sich zunächst danach, ob sie bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses oder während eines bereits bestehenden Mietverhältnisses eintreten soll.
Mieterhöhung vor Mietbeginn
Bei Beginn des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Miethöhe regelmäßig frei festlegen. Denn der Mieter ist nicht dazu gezwungen, mit ihm ein Mietverhältnis mit einer Miete in dieser Höhe einzugehen und kann den Mietvertrag ablehnen. Nur wenn der Vermieter eine Wuchermiete verlangt, ist die Vereinbarung zur Miete unwirksam. Der restliche Mietvertrag bleibt aber weiter wirksam. Von Mietwucher gehen die Gerichte aus, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um weit mehr als 20 Prozent übersteigt.
Allerdings ist bei der Vermietung von Wohnungen und Wohnhäusern das Mieterhöhungsrecht des Vermieters stark eingeschränkt, wenn das Mietverhältnis bereits läuft. Auch hier kann zwischen Mieter und Vermieter grundsätzlich die Miethöhe jederzeit und frei vereinbart werden. Jedoch hat der Vermieter nur in streng gesetzlich geregelten Ausnahmefällen das Recht, für ein bestehendes Mietverhältnis die Miete einseitig und ohne Zustimmung des Mieters zu erhöhen:
Hinweis: Mietwucher kann auch rechtliche Folgen im Bereich Strafrecht haben. Es kommt dann eine Strafbarkeit des Vermieters wegen Wucher gemäß § 291 StGB in Betracht, die mit Geldstrafe und Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren -in einem besonders schweren Fall sogar bis zu 10 Jahren - geahndet wird.
Mieterhöhung bei bestehendem Mietverhältnis
Bei bestehenden Mietverhältnissen von Wohnräumen darf der Vermieter gemäß § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Erhöhung in einem zeitlichen Mindestabstand von 15 Monaten verlangen, jedoch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Weiter darf eine Erhöhung regelmäßig nur bis zur Kappungsgrenze von maximal 20 Prozent erfolgen, § 558 Absatz 4 BGB.
Eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Dazu kann der Vermieter dem Ankündigungsschreiben auch den Mietspiegel beilegen. Denn er ist verpflichtet, der Erhöhung einen sog. qualifizierten Mietspiegel zugrunde zulegen.
Ankündigungsschreiben
Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter schriftlich zugehen, inklusive Begründung. Dabei kann der Vermieter sich auch auf den Mietspiegel beziehen, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete ausgewiesen ist. Zulässig sind auch Sachverständigengutachten o.Ä.
Achtung: Nur der wissenschaftlich durch Erhebungen qualifizierte Mietspiegel hat die gesetzliche Vermutung zur Folge, dass die in ihm gemachte Übersicht auch der Richtigkeit entspricht. Das hat insbesondere Auswirkungen, wenn es wegen der Mieterhöhung zu einem Rechtsstreit und einem Mietrechtsprozess kommt.
Sonderfall: Modernisierung
Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter auch eine Mieterhöhung fordern, wenn er Modernisierungsmaßnahmen an dem Mietobjekt durchgeführt hat. Hierbei gilt: Der Mieter muss jede Mieterhöhung in Zusammenhang mit der Modernisierung dulden, wenn durch sie der allgemeine Standard gehalten wird, wobei die örtlichen und regionalen Verhältnisse zu berücksichtigen sind. Nimmt der Vermieter jedoch Luxusmodernisierungen vor, so bleibt der Mieter vor einer Mieterhöhung geschützt.
Im Rahmen der Modernisierungsankündigung hat der Vermieter dann den Mieter auch über die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich zu informieren.
Der Mieter hat dann wiederum ein außerordentliches Kündigungsrecht: Er kann bis zum Ende des Monats, in dem ihm die Erhöhungsanzeige zugegangen ist, mit Wirkung bis zum Ende des Folgemonats das Mietverhältnis kündigen.
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