Muss der Vermieter eine Alarmanlage im Haus installieren?

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Die Zahl der Wohnungseinbrüche steigt in Deutschland immer weiter. Viele Anwohner fühlen sich daher in ihren eigenen vier Wänden nicht mehr sicher und würden am liebsten Sicherheits- und/oder Zusatzschlösser, Türspione, Alarmanlagen oder auch einbruchshemmende Türen und Fenster einbauen lassen. Aus Kostengründen wird der Vermieter solche Sicherheitsvorkehrungen in der Regel aber nicht durchführen. Doch ist er als Eigentümer der Mietwohnung nicht dazu verpflichtet, für einen gewissen Sicherheitsstandard zu sorgen?

Ist Einbruchsschutz Vermietersache?

Zunächst einmal gilt: Nach § 535 I 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter lediglich verpflichtet, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten – also in dem Zustand, den die Räumlichkeiten zur Zeit des Vertragsschlusses hatten bzw. den die Vertragsparteien vereinbart haben.

Wurde die Wohnung z. B. mit einer Tür ohne Türspion angemietet, kann der Mieter später grundsätzlich nicht den Einbau eines Spions verlangen – selbst wenn der gegenwärtige Zustand nicht mehr dem technischen Standard entspricht.

Anderes kann aber ausnahmsweise gelten, z. B. wenn Einbrecher mehrfach versucht – oder es bereits geschafft – haben, gewaltsam in die betreffende Wohnung einzudringen. Wird aufgrund diverser Einbruchsspuren deutlich, dass die Wohnung sicherheitsgefährdet ist, muss der Vermieter handeln, um für die Sicherheit seines Mieters zu sorgen.

Ansonsten ist zu beachten: Der Vermieter muss nur bei – vom Mieter unverschuldeten – Mängeln auf eigene Kosten nachbessern. Das wäre z. B. der Fall, wenn die Wohnungstür nicht mehr richtig schließt oder die bereits zur Zeit des Vertragsschlusses installierte Alarmanlage defekt wird.

Darf der Mieter für Sicherheit sorgen?

Sofern der Vermieter vertraglich keine Verbesserung des sicherheitstechnischen Zustands der Wohnung zugesagt hat, stellt sich die Frage, ob es dem Mieter erlaubt ist, wenigstens auf eigene Kosten ein paar Sicherheitsvorkehrungen zu treffen.

Das darf er – schließlich soll sich der Mieter in seinen vier Wänden wohl und sicher fühlen. Dabei sind ihm aber gewisse Grenzen gesetzt. So sollte er vor jeder Veränderung die Zustimmung des Vermieters einholen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Greift der Mieter mit seinem geplanten Einbruchsschutz in die Bausubstanz ein, so muss er zuvor sogar um Erlaubnis bitten.

So hat der Vermieter z. B. den Einbau eines Türspions, den Austausch des Schlosses durch ein Sicherheitsschloss oder das Anbringen eines Zusatzschlosses zumeist zu dulden. Allerdings kann er bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangen, dass der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt wird. Der Mieter sollte also die alten Schlösser aufheben und bei seinem Auszug wieder in die Tür einbauen bzw. den zusätzlichen Einbruchsschutz entfernen. Da nach Ausbau eines Türspions ein Loch in der Tür zurückbliebe, müsste der Mieter im schlimmsten Fall die gesamte Wohnungstür austauschen.

Der Einbau von Außenjalousien oder einer Alarmanlage dagegen greift erheblich in die Bausubstanz ein – solche Eingriffe sind zwingend vor Beginn der Maßnahme vom Vermieter abzusegnen.

Ein Einbruchsschutz erhöht den Sicherheitsstandard – und damit auch die Chancen einer Weitervermietung. Oft sind Vermieter deshalb daran interessiert, den Türspion, die Alarmanlage, das Zusatzschloss etc. zu behalten, selbst wenn der Mieter irgendwann auszieht. Die Parteien können und sollten daher bereits vor Einbau des Einbruchsschutzes vertraglich vereinbaren, dass der Mieter den Einbruchsschutz bei seinem Auszug nicht entfernt und dafür gegebenenfalls eine monetäre Entschädigung erhält.

Vermieter lässt Einbruchsschutz einbauen

Wie bereits erläutert, können die Mietvertragsparteien auch vereinbaren, dass der Vermieter für Einbruchsschutz zu sorgen hat und diesen explizit festlegen, z. B. Einbau eines Türspions oder einer Alarmanlage. Dabei ist aber zu beachten, dass mehr Einbruchsschutz auch mehr Sicherheit bedeutet – das erhöht wiederum den Wohnwert sowie den Wert der Immobilie. Die Konsequenz der sog. Modernisierung nach § 555b BGB ist somit das Recht des Vermieters zur Erhöhung der jährlichen Miete – und zwar um elf Prozent der entstandenen Modernisierungskosten, vgl. § 559 I BGB. Der Mieter wird also an den Kosten für den Einbruchsschutz „beteiligt“.

Fazit: Mieter haben ein verständliches Interesse daran, dass ihre Wohnung möglichst einbruchssicher ist. Allerdings ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, den Sicherheitsstandard in der Wohnung zu erhöhen. Mieter sind hier „auf sich gestellt“. Bevor sie allerdings Türspione, Alarmanlagen oder Ähnliches in die Wohnung bauen, sollten sie ihren Vermieter um Erlaubnis bitten.

(VOI)