Provision bei der Vermittlung einer Eigentumswohnung – Aufklärungspflicht des Anlageberaters

Der 3. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in die Rechte der Verbraucher gestärkt (Urteil vom 23.06.2016 – III ZR 308/15).

Danach müssen Berater, die eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage vermitteln, ungefragt über Provisionen aufklären, wenn diese 15 % des Anlagebetrages übersteigen.

Zum Sachverhalt: Der Kläger erwarb 1992 auf Empfehlung eines Finanzmaklers eine Eigentumswohnung für etwa 97.000 DM. Hierzu schloss er einen empfohlenen Kreditvertrag ab. Nachdem die Mieteinnahmen ausblieben, geriet der Kläger in Zahlungsrückstand. Letztlich kündigte die Bank das Darlehen und versteigerte die Wohnung zu einem Höchstgebot von 7000 €.

Nunmehr verlangte der Kläger Schadensersatz aufgrund fehlerhafter Beratung. Insbesondere wandte er ein, dass der Vermittler von den Verkäufern der Immobilie eine Provision i.H.v. 20 % des Kaufpreises erhalten habe. Hierüber hätte er informiert werden müssen.

Das Oberlandesgericht hatte die Klage des Verbrauchers zunächst abgewiesen. Es hatte darauf hingewiesen, dass der für Grundstücksrecht zuständige 5. Senat beim Bundesgerichtshof keine Offenbarungspflicht bei einem Verkäufer der Immobilie annimmt. Zumindest dann nicht, wenn die Immobilie ohne einen gesonderten Verkaufsprospekt vertrieben werde. Im vorliegenden Fall gab es keinen Prospekt.

Anders sah dies der 3. Zivilsenat, der für die sogenannte Maklerhaftung zuständig ist. Denn die Pflichten eines Anlagevermittlers haben sich nach dem Maklervertrag zu richten, den dieser mit dem Kunden abschließt. Ob ein Verkäufer aus dem Kaufvertrag für eine Aufklärung hafte, sei danach nicht maßgeblich. Ein Anleger könne aus dem Maklervertrag eine richtige und vollständige Information erwarten. Er müsse über alle erheblichen Punkte aufgeklärt werden, die für seine Anlageentscheidung wichtig seien.

Insbesondere der Wert einer Anlage spiele für die Entscheidung des Anlegers eine bedeutende Rolle. Wenn über 15 % Provision gezahlt werde, so lasse dies Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit und die Rentabilität der Anlage zu. Entsprechend müsse dies offenbart werden. Nicht erforderlich ist, dass die Provision auf den marktüblichen Kaufpreis aufgeschlagen werde. Alleine eine Provision von mehr als 15 % lasse Rückschlüsse auf den angenommenen Wert der Immobilie zu. Ein Verkäufer schlage die Provision regelmäßig auf den angenommenen Wert und bilde damit den Kaufpreis. Ob der Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Immobilie um 15 % übersteige, sei unerheblich.

Keine Rolle spielt ferner, ob die Anlage mittels eines Prospekts beworben werde oder nicht. Ein Vermittler könne sich bei der Beratung eines Prospekts bedienen, muss dies aber nicht. Existiert kein Prospekt oder enthält der Prospekt keine Angaben zur Provision, muss der Berater aufklären.

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