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Risiko des Mieters hinsichtlich der Kündigung des Mietvertrags wegen Mietminderung
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Den Mieter hat die Folgen der Nichtzahlung der Miete zu vertreten - hier die Kündigung durch den Vermieter -, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Der Mieter kann also auch dann fristlos durch den Vermieter gekündigt werden, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels an der Wohnung nicht entrichtet. Der Mieter hat die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Sorgfaltspflichten zu erfüllen, Urteil des BGH vom 11.07.2012, Az. Az.: VIII ZR 138/11.
In dem entschiedenen Fall klagte der Vermieter (Kläger) nach fristloser Kündigung auf Räumung der Wohnung; die Mieter (Beklagten) wendeten ein, dass sie aufgrund eines bestehender Schimmelbefalls in der Wohnung die Miete berechtigt minderten. Das gerichtlich eingeholte Sachverständigengutachten erbrachte ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter als Ursache des Schimmels.
In der Presseerklärung des BGH vom 11.07.2012 führte das Gericht dazu aus: „Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, sodass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein."
In Bezug auf die Mieter bedeutete dieses im vorliegenden Fall: „Den Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren."
Grundsätzlich steht einem Mieter bei Mängeln in der Wohnung ein Recht zur Minderung der Miete zu. Voraussetzung ist, dass die Mängel während des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache entstehen und dadurch die Tauglichkeit des Gebrauchs der Mietsache nicht nur unerheblich aufheboben ist. Zudem muss der Mieter den Mangel umgehend gegenüber dem Vermieter anzeigen. Die Miete kann nur um einen angemessenen Teil gemindert werden. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt von den Einzelumständen ab.
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Rechtsanwalt Bußler
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