Rückständige Mieten oder unpünktliche Zahlung- Wie verfahre ich als Vermieter in dieser Situation?

„Geld hat man zu haben“ heißt es in der Juristerei. Doch was passiert, wenn der Mieter dieses gerade nicht oder nicht mehr hat und daher die monatlichen Mietzahlungen ausbleiben oder unpünktlich auf dem Konto des Vermieters eingehen. Im Verlaufe eines langen Mietzeitraumes kann es vorkommen, dass sich die Lebensumstände verändern und der Mieter die Miete nicht mehr pünktlich oder gar nicht mehr zahlen kann.

Für den Vermieter kommt es nun auf das „richtige“ Vorgehen an. In den meisten Fällen möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden. Wichtige Grundvoraussetzung dabei ist es, dass das Kündigungsschreiben den formellen Anforderungen entspricht. Die Angabe des genauen Kündigungsgrundes ist dabei unerlässlich.

Dem Mieter ist daher der Zahlungsrückstand oder die unpünktliche Mietzahlung nochmals vor Augen zu führen. Es kann auch sein, dass der Mieter aufgrund eines vermeintlichen Minderungsrechts die Miete nicht in voller Höhe zahlt. Dann hat der Mieter die geleisteten Mieten und den sich daraus ergebenden Zahlungsrückstand aufzuführen. Die verschiedenen Ausprägungen von Zahlungsrückständen oder unpünktlichen Mietzahlungen führen dabei zu unterschiedlichen Voraussetzungen für eine Kündigung. Es kann daher erforderlich sein, dass vor dem Ausspruch der Kündigung eine vorherige Abmahnung an den Mieter zu richten ist. Mit dieser Frage hat sich auch das Landgericht Berlin in seinem Hinweisbeschluss vom 03.02.2017, Az.: 67 S 395/16 beschäftigt. Dabei ging es um die Frage, ob bei einem Zahlungsrückstand eine sofortige Kündigung zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses führt, wenn zuvor jahreslang das Mietverhältnis beanstandungsfrei verlief. Dies lehnte es mit der Begründung ab, dass zuvor eine Abmahnung gegenüber dem Mieter zu erklären ist und er zu einer vollständigen Mietzahlung und Zahlung des Mietrückstandes aufzufordern war. 

Leistet der Mieter die Mieten zwar vollständig, aber unpünktlich, kommt es nach der Rechtsprechung darauf an, ob es sich um eine erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter handelt. In seiner Entscheidung vom 29.11.2016 – Az.: 67 S 329/16 beurteilte das Landgericht Berlin den zugrundeliegenden Fall dahinhingehend, dass bei einem zuvor 12-jährigen beanstandungsfreien Mietverhältnis eine erhebliche Pflichtverletzung alleine durch eine zeitlich begrenzte, unpünktliche Mietzahlung nicht zu sehen ist. Insoweit ist die Frage, ob eine Kündigungsmöglichkeit bei ausbleibender oder unpünktlicher Zahlung besteht, eine Frage des Einzelfalles.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Mieter – für den Fall, dass eine Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzuges besteht – den Kündigungsgrund dadurch beseitigen kann, indem er den Mietrückstand ausgleicht. Nach der Rechtsprechung des BGH vom 27.09.2017- Az.: VIII ZR 193/16 ist es dafür jedoch erforderlich, dass der Mietrückstand vollständig ausgeglichen wurde.

Es zeigt sich daher, dass das „richtige“ Vorgehen keinem vorgefertigten Schema gleicht, sondern stark von den Umständen des Einzelfalles geprägt ist.

Wir empfehlen daher, die Frage der Kündigungsmöglichkeiten zuvor durch einen im Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen, damit es kein böses Erwachen gibt.

Gerne stehen wir Ihnen bei dieser Prüfung mit unserem Fachwissen zur Verfügung.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen