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Schicksal der Immobilie bei Scheidung
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Lange als gemeinsamer Traum verfolgt und realisiert, werden das Haus oder die Wohnung im Fall der Ehescheidung oft zum Problem. Bereits rund um die Entscheidung, sich zu trennen, gibt es zahlreiche offene Fragen der Eheleute.
Grundsätzlich muss man zwischen dem Zeitraum der Trennung, bis zur Scheidung, und der Zeitspanne nach der Scheidung unterscheiden. Daraus folgt auch, dass dies nicht für unverheiratete Paare gelten kann.
In der Trennung
Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen bleibt die gemeinsame Immobilie sog. Ehewohnung. Bis zur rechtskräftigen Scheidung sieht das Gesetz für das Familienheim besondere Regelungen vor.
Die Eheleute sind zunächst also gleichberechtigt, egal, wer Eigentümer ist oder den Mietvertrag unterschrieben hat.
Kann man sich nicht einigen, wer die Immobilie in der Trennung nutzen kann und wer ausziehen muss, kann die Zuweisung familiengerichtlich geklärt werden, § 1361b I BGB. Dass ein Ehegatte ausgewiesen wird, setzt eine unbillige Härte voraus.
Relativ absehbar ist eine solche Entscheidung, wenn es Gewalt in der Ehe gab oder Kindesbelange andernfalls beeinträchtigt werden, § 1361b Abs. 1 S. 2, Abs. 2 BGB. Wer (Allein-)Eigentümer an der Ehewohnung ist, wird hier auch berücksichtigt.
Beachten Sie aber, dass bei gemeinsamer Finanzierung der Immobilie weiterhin beide Eheleute für die Raten und Belastungen haften.
Wer ausziehen muss oder freiwillig auszieht, ist nicht ohne Rechte. Grundsätzlich kann eine Nutzungsentschädigung verlangt werden, § 1361b Abs. 3 S. 2 BGB. Da dies aber Auswirkungen auf Unterhaltszahlungen hat, ist eine genaue Prüfung notwendig, bevor ein Zahlbetrag gefordert wird.
Nach dem Auszug gibt es eine relevante Frist von 6 Monaten. Nach Ablauf dieser Zeit vermutet das Gesetz unwiderleglich, dass das alleinige Nutzungsrecht dem verbliebenen Ehegatten überlassen wurde.
Nach der Scheidung
Besonders verflochten sind die Ehegatten, wenn Miteigentum besteht, die Immobilie also beiden gehört.
(1) Der (finanziell) beste Weg ist es oft, die Immobilie gemeinsam zu veräußern. Im Einvernehmen lassen sich gute Preise erzielen, der Erlös ist leicht teilbar und die rechtlichen Verknüpfungen mit dem anderen werden gänzlich aufgelöst.
Alternativ können Sie die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen jeweils hälftig teilen. Hier haben die Eheleute aber weiterhin miteinander zu tun.
(2) Je nach räumlicher und finanzieller Situation können die Eigentumsverhältnisse verändert werden.
Ein Ehegatte kann dem anderen (ausziehenden oder ausgezogenen) Ehegatten dessen Anteil abkaufen. Hierfür ist eine Verständigung über den Preis nötig.
Besteht die Immobilie aus teilbaren Einheiten, beispielsweise ein Haus mit mehreren Wohnungen, können diese Wohnungen per Teilungserklärung selbständig gemacht werden. Dann kann das Eigentum zwischen den Ehegatten unabhängig voneinander aufgeteilt werden.
(3) Ist keine Lösung zu finden, kann die weitere Nutzung auch familiengerichtlich zugewiesen werden, § 1568a BGB. Dies funktioniert auch, wenn die Immobilie im Alleineigentum des ausgezogenen Ehegatten steht. Diese Lösung kommt vor allem zum Wohle der im Haushalt lebenden Kinder in Betracht und geht mit ortsüblichen Mietzahlungen einher.
(4) Eine Notlösung dürfte die Teilungsversteigerung sein, wenn sich die Eheleute nicht einigen können. Beim örtlich zuständigen Amtsgericht kann die Teilungsversteigerung beantragt werden. In der Versteigerung werden regelmäßig Erlöse unter dem Marktwert erzielt.
Miete der Ehewohnung
Kurz ist gesondert auf den Fall einzugehen, wenn die Ehewohnung, was ein Haus oder eine Wohnung sein kann, gemietet ist. Wird die Ehewohnung nach der Scheidung einem Ehegatten überlassen oder zugewiesen, kann das zugrundeliegende Mietverhältnis angepasst werden, § 1568a Abs. 3 BGB. Dies ist unabhängig davon, ob beide Eheleute den Mietvertrag geschlossen haben oder nur einer von beiden. Die bisherigen Konditionen gelten weiter und auch der gesetzliche Kündigungsschutz ist auf das fortdauernde Mietverhältnis weiterhin anwendbar.
Soll die Wohnung dagegen gekündigt werden, müssen beide Mieter dies wollen und erklären. Dabei kann die Zustimmung zur Kündigung vom anderen Ehepartner verlangt, bei Weigerung auch gefordert, werden.
Diese Ausführungen waren hoffentlich ein erster Leitfaden zur Orientierung. Da die Immobilie bei der Scheidung aber Auswirkungen auf verschiedenste Rechtsgebiete hat, vor allem Familienrecht, Erbrecht und Eigentumsrechte, ist es empfehlenswert, einen Fachmann zu kontaktieren.
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