Umbauten, Einbauten und Einrichtungen in der Mietwohnung.

Nicht alle Veränderungen, die ein Mieter in der Mietwohnung vornimmt, sind gleichbedeutend: Rechtlich unterscheidet man nämlich zwischen Einrichtungen, Einbauten und Umbauten. Einrichtungen sind z. B. Spiegelschränke, Regale und Einbauküchen. Umbauten und Einbauten sind Eingriffe in die Sach- bzw. Gebäudesubstanz der Mietsache, also fest verlegte Böden, Keller- und Dachausbau oder der Einbau einer ebenerdigen Dusche statt einer Badewanne.

Die Erlaubnis des Vermieters.

Ist nichts vertraglich vereinbart, kommt es darauf an, ob es sich bei den Veränderungen, die der Mieter in der Mietwohnung vornehmen will, um einen normalen Mietgebrauch handelt oder nicht. Rechtlich gestattet bereits der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung auch verschiedene bauliche Veränderungen, ohne daß der Vermieter gefragt werden muß. Gemeint sind damit grundsätzlich alle baulichen Veränderungen die als Einrichtungen des Mieters zu qualifizieren sind. So ist zum Bespiel klar, daß in einer Wohnung, die ohne Einbauküche vermietet wird, in dem dafür vorgesehenen Raum eine Küche eingebaut wird. Bei Einbauten und Umbauten muss demgegenüber meistens davon ausgegangen werden, daß diese über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Fragt der Mieter nicht um Erlaubnis, bevor er Einbauten oder Umbauten in der Mietwohnung vornimmt, kann man als Vermieter generell den sofortigen Rückbau verlangen. Es kann sogar eine Kündigung nach § 573, Abs. 2, Nr. 1 BGB ausgesprochen werden, wenn der Mieter abgemahnt und vergeblich zur Beseitigung aufgefordert wurde.

Die Haftung des Mieters.

Wichtig ist, daß die Maßnahmen fachgerecht ausgeführt werden, denn für Folgeschäden haftet der Mieter auch noch nach Jahrzenten (BGH, AZ: VIIIZR132/20). Die Schadensansprüche des Vermieters können nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nicht verjähren, bevor die Mietsache an den Vermieter zurückgegeben worden ist. Schadensersatzansprüche des Mieters gegen Handwerker verjähren dagegen regulär. Der Mieter haftet auch für Schäden, die durch Einrichtungen, Einbauten und Umbauten entstehen, die er vom Vormieter übernommen hat.

Die Rückgabepflicht und das Wegnahmerecht des Mieters.

Gesetzlich geregelt ist die Rückgabepflicht in § 546 BGB: Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben  und zwar in dem Zustand der bei Einzug geherrscht hat. Daraus folgt nach ständiger Rechtsprechung des BGH rechtlich gesehen automatisch eine Rückbauverpflichtung für alle Einrichtungen, Einbauten, und Umbauten. Dies gilt auch, wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat, außer natürlich, er will die Umbauten übernehmen. Als Mieter darf man alles, was man der Wohnung hinzugefügt hat und nach Auszug anderswo verwenden kann oder will, wieder mitnehmen. In § 539, Abs. 2 BGB ist insoweit ein gesetzliches Wegnahmerecht des Mieters vorgesehen, sowohl für vorübergende Maßnahmen oder Eingriffe in die Bausubstanz. Der Vermieter hat demgegenüber eine Duldungspflicht.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.