Vermietung von Wohnimmobilien in Spanien

Für den Eigentümer einer Wohnimmobilie in Spanien ist die Vermietung mit einigen Risiken verbunden.

Für die private Vermietung von Wohnungen/Appartements oder Häusern gibt es hauptsächlich drei Möglichkeiten in Spanien.

Mietvertrag für permanenten Wohnsitz des Mieters (Normalfall)

Sobald der Mietvertrag für einen permanenten Wohnsitz und nicht als Touristenvermietung oder Zeitvermietung vereinbart wird, wird der Mieter mit vielen Mieterschutzrechten ausgestattet, welche zwar aus sozialen Gründen mehr als vertretbar sind, aber leider von vielen Mietern, aus nicht sozialen Beweggründen, ausgenützt werden. So ergeben sich Fälle, in denen der Vermieter manchmal Jahre braucht, um den Mieter aus der Wohnung, aufgrund von Nichtzahlung der Miete, heraus zu klagen. Unsere Kanzlei Master Law bietet Ihnen hierfür die Möglichkeit auf die Durchführung einer gerichtlichen „Express-Hausräumung“ an. (Falls Sie ein Vermieter sind und ein solches Problem haben, wenden Sie sich bitte unter https://www.master-law.de/kontakt an uns, gerne helfen wir Ihnen weiter.).

Dieser Missstand treibt viele Vermieter dazu, vom Mieter gewisse Sicherheiten (wie z. B. eine Bankbürgschaft oder im Voraus zu tätigen Halbjahres- oder Jahresmietzahlungen) bei Vertragsunterzeichnung zu leisten.

Urlaubs- oder Touristenvermietung

Ebenfalls werden die Touristenvermietungen zunehmend schwerer. Diese fallen zwar nicht genau unter die gesetzlichen Mietregelungen des spanischen Mietrechts, werden aber in anderen gesetzlichen Verfügungen, besonders auf regionaler Ebene geregelt. In fast allen Touristenregionen Spaniens müssen sich die Vermieter bei zuständigen Ämtern registrieren, um eine Zulassung zu bekommen und Steuern zahlen. Ebenfalls wurden die Internetportale, wie z. B. Airbnb und TripAdvisor in Mallorca mit drakonischen Strafen, wegen unerlaubter Ferienvermietung, belegt.

Saisonale Vermietung

Als Alternative zu den beiden vorher genannten Vermietungsvarianten gilt die saisonale Vermietung von Wohnräumen. Diese ist aus praktischer Sicht für den Eigentümer die beste Vermietungsoption in Spanien. Diese Vermietungsart ist eine regulierte Modalität, laut dem Artikel 3 des spanischen Gesetzes über städtische Mietverhältnisse (LAU), welches zwischen der „Saisonvermietung“ und der „Wohnraumvermietung“ unterscheidet.

Um den „Saisonvertrag“ zu definieren, muss zunächst der „Wohnvertrag“ definiert werden, da es sich bei dem Saisonvertrag um einen Vertrag handelt, der nicht als Wohnvertrag geeignet ist.

Der Wohnungsmietvertrag ist in Artikel 2 des LAU geregelt. Es ist ein Vertrag, dessen Miete auf ein städtisches, bewohnbares Haus fällt, dessen vorrangiges Ziel darin besteht, den permanenten Wohnraumbedarf des Mieters zu decken.

Dies bedeutet, dass es sich um einen Mietvertrag handelt, der es dem Mieter unabhängig von seiner Dauer ermöglicht, die Wohnung auf unbestimmte Zeit als Hauptwohnsitz und Dauerwohnsitz zu bewohnen.

Der Saisonvertrag ist alles, was sich auf eine bewohnbare Wohnung bezieht, die aber nicht den Charakter eines „unbestimmten“ hat, was den üblichen Wohnvertrag charakterisiert.

Wie bereits angedeutet wurde, wird er nicht als „Saisonvertrag“ bezeichnet, sondern als „Vertrag für andere Zwecke als zum Wohnen“, aber umgangssprachlich ist diese Bezeichnung dauerhaft in aller Munde.

Es handelt sich also um die Antithese des „Wohnungsmietvertrags“, das heißt, er fällt auf eine Wohnimmobilie, hat aber nicht den Inhalt eines „dauerhaften“ Wohnvertrags im Sinne vom Artikel 3 des LAU.

Bei Saisonverträgen sind folgende Regeln zu beachten:

1. Form des Saisonvertrags

Der saisonale Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich sein. Der Artikel 37 des LAU sagt, dass die Parteien die Vertragsformalisierung gegenseitig frei entscheiden können und schriftlich niedergelegt werden, wenn die Parteien dies wünschen.

Um Probleme zu vermeiden, ist die Schriftform des Vertrages natürlich angebrachter und folgende wichtige Details sollte er enthalten:

1. Genaue Aussage über die Mietdauer. Für Mietverträge mit saisonbedingten Wohnen, ist die Dauer nicht gesetzlich festgelegt. Grundsätzlich könnten wir einen Saisonvertrag von beispielsweise eineinhalb Jahren haben, wenn klar ist, zu welchem Zweck der Mieter diesen möchte, wie z. B., dass er die Wohnung für diese Dauer zwecks einer Zeitarbeit bewohnen möchte, ohne dass diese Wohnung deshalb sein erster Wohnsitz wird.

2. Ganz klare Aussage, dass kein permanenter Wohnraum an dem Mieter vermietet wird und der Mieter erklärt, dass die Immobilie nicht sein erster Wohnsitz sein wird. (damit klar ist, dass dies kein gewöhnlicher, sondern ein saisonaler Mietvertrag ist).

3. Als Vertragsüberschrift sollte stehen: „Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda” („Mietvertrag für andere Zwecke als Wohnsitz“).

2. Besteuerung

Die Einnahmen, die der Vermieter für die Vermietung eines Hauses im Rahmen des Saisonvertrags erzielt, müssen in der Gewinn- und Verlustrechnung als Immobilienkapitalrendite deklariert werden, mit der Ausnahme, dass sie als Einkünfte aus wirtschaftlichen Tätigkeiten betrachtet werden können, wenn sie die Voraussetzungen des Artikels 27.2 LIRPF erfüllen (Gesetz über die Einkommensteuer).

In Bezug auf die Mehrwertsteuer ist die saisonale Vermietung zwischen Privatpersonen von der Mehrwertsteuer befreit (Artikel 20.23-B Umsatzsteuergesetz), sodass der Mieter nur die vereinbarte Miete zahlen muss. Nun müssen wir eine Reihe von Nuancen machen:

Bei Dienstleistungen, die von der Hotellerie in der Immobilienbranche erbracht werden (Waschen von Bettwäsche, Handtuchwechsel usw.), sind diese nicht von der Mehrwertsteuer befreit. (Artikel 20.23-B-e Umsatzsteuergesetz). Es ist auch notwendig, den entsprechenden Einkommensteuervorabzug zu tätigen.

Wenn in der Wohnung eine Berufs- oder Geschäftstätigkeit ausgeübt wird, gibt es keine Befreiung und die Mehrwertsteuer muss ausgewiesen werden. Unabhängig davon, dass die gewerbliche Nutzung nur für einen Teil der Wohnung gilt, wird die Mehrwertsteuer auf die Summe der vereinbarten Miete für die Gesamtsumme der Wohnung entrichtet. Hier ist es ebenfalls notwendig, den entsprechenden Einkommensteuervorabzug zu tätigen.

Laut der Generaldirektion des Spanischen Finanzamtes unter Konsultation Nr. V0274-08, müssen Unternehmen, die als Vermietungsfirmen tätig sind, die Mehrwertsteuer entrichten. Einige Richter sind jedoch der Ansicht, dass diese Vermietungen von der Mehrwertsteuer befreit sind, wenn der Mieter eine natürliche Person ist und dessen Name als solcher im Mietvertrag enthalten ist. In diesen Fällen muss kein Einkommensteuervorabzug getätigt werden.

In Bezug auf den persönlichen Einkommensteuervorabzug muss dieser, wenn nur bei Mietern erfolgen, welche eine berufliche oder wirtschaftliche Tätigkeit in der Mietimmobilie ausüben.

3. Als Saisonverträge gelten nicht die, welche im Artikel 5 des LAU aufgeführt werden. Für private Vermieter ist in diesem Artikel der wichtigste Punkt, dass, wie schon vorher erklärt, Touristen- oder Urlaubsvermietungen nicht unter das LAU fallen.

4. Mietkaution

Der Artikel 36 des LAU regelt alles rund um die Mietkaution. Zusammenfassend ist der wichtigste Aspekt, dass diese zwei Monatsmieten beträgt, auch wenn dieses übermäßig erscheinen mag.

Die Kaution ist vom Vermieter in der entsprechenden Körperschaft der autonomen Gemeinschaft zu zahlen. Wenn er dieses nicht tut, könnte er dafür bestraft werden.

Die Mietkaution gilt nicht als Miete, sodass der Mieter keine Mehrwertsteuer dafür zahlen muss.

5. Das Energieeffizienz-Zertifikat für Mietwohnungen, ist für jedes Mietangebot, das nach dem 1. Juni 2013 gemacht wird, obligatorisch.

Diese Verpflichtung besteht jedoch nicht in Fällen, in denen die Immobilie für weniger als vier Monate im Jahr vermietet wird.

Für entsprechende Vertragsentwürfe, Fragen oder Anregungen, stehen wir Ihnen jeder Zeit unter https://www.master-law.de/kontakt zur Verfügung.