Verspätete Mangelanzeige muss Vermieter beweisen

[image]Mängel der Mietsache berechtigen zur Mietminderung. Eventuell muss der Vermieter gar Schadensersatz  zahlen. Aber nur bei unverzüglicher Mängelanzeige des Mieters – beweisen muss die der Vermieter.

Ob Heizungsprobleme in der Mietwohnung, ein Ausfall der Lüftung im gepachteten Restaurant oder ein Motorschaden beim Mietwagen. Derartige Probleme, die den vertraglich vereinbarten Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigen, stellen Mängel dar. Die vereinbare Miete mindert sich kraft Gesetz, solange der Mangel besteht. In welcher Höhe die Miete sich verringert, hängt davon ab, wie stark der Mangel den Gebrauch einschränkt. Im Streitfall entscheiden die Gerichte. Dass der Vermieter den Mangel nicht verursacht hat, spielt für die Minderung keine Rolle.

Ein Verschulden des Vermieters für den Mangel ist erst erforderlich, wenn der Mieter deshalb Schadensersatz verlangt. Minderungsrecht und Schadensersatzanspruch gibt es aber nur, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel auch unverzüglich angezeigt hat. Schließlich muss der Vermieter ihn kennen, um schnellstmöglich Abhilfe zu schaffen. Unverzüglich heißt dabei ohne schuldhaftes Zögern. Bei verspäteter Mitteilung droht nicht nur der Verlust dieser Rechte. Der Mieter kann sich gegenüber seinem Vermieter sogar selbst schadensersatzpflichtig machen.

Leitsatzentscheidung des BGH

Umstritten war jedoch bisher, wer die Mängelanzeige im Streitfall beweisen muss - der Mieter oder der Vermieter. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Beweislast nun grundsätzlich dem Vermieter auferlegt. Beklagter war ein Mieter, der 20 Prozent der Kaltmiete einbehalten hatte, weil die Bodenfliesen in der Mietwohnung Risse hatten. Das war im Jahr 2008. Der klagende Vermieter bestritt ein Recht zur Mietminderung. Schließlich habe der Mieter die Risse seit 2005 gekannt, ohne ihn zu informieren. Im Übrigen müsse der Mieter die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine Beweispflicht des Mieters lehnte der BGH jedoch ab.

Mieter muss Anzeige qualifiziert dartun

Einen Freibrief gibt das Urteil Mietern dennoch nicht. Denn die Anzeigepflicht ist hier eine sogenannte negative Tatsache - nämlich die Aussage, sie habe nicht stattgefunden. Mieter können in solchen Fällen, in denen Mieter den  Geschehensablauf besser als der Vermieter kennen müssten, nicht lapidar behaupten, sie hätten den Mangel mitgeteilt. Stattdessen müssen sie zumindest Angaben machen, wann, wie und wo die Anzeige ungefähr stattgefunden haben soll. Erst dann muss der Vermieter diese Angaben erfolgreich widerlegen, damit ein eventuelles Minderungsrecht oder ein Schadensersatzanspruch entfällt. Im konkreten Fall gelang das dem Vermieter nicht, nachdem ihm der Mieter Zeitraum und Ort einer Mängelanzeige im Jahr 2005 genannt hatte.

(BGH, Urteil v. 05.12.2012, Az.: VIII ZR 74/12)

(GUE)