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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Als Mietminderung bezeichnet man die prozentuale Reduzierung der Miete (Mietzins) durch den Mieter wegen des eingeschränkten Gebrauchs der Mietsache.

Im Mietrecht ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter das Mietobjekt im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Weist die Sache einen gravierenden Fehler auf (Sachmangel) und ist dadurch ganz oder teilweise nur noch eingeschränkt zu gebrauchen, hat der Mieter – unabhängig vom Verschulden des Vermieters - ein Recht auf Mietminderung.

Der Vermieter muss also alle Erhaltungsmaßnahmen ergreifen, die für den vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mietsache erforderlich sind. Im Gegensatz zum Kaufvertrag, ist die Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustandes die Leistungspflicht des Vermieters.

Dabei ist es unerheblich, ob der Mangel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen hat oder erst später, während der Miete entstanden ist. Sowohl ein Sachmangel als auch ein Rechtsmangel kann den Mieter zur Mietminderung berechtigen, beispielsweise wenn der Mieter das Gebrauchsrecht nicht ausüben kann, weil ein Dritter seinerseits ihm gegenüber sein Besitzrecht geltend macht. Hat der Vermieter eine Eigenschaft zugesichert und fehlt diese, besteht ebenfalls ein Anspruch des Mieters auf Mietminderung.

Beispiele: Baustellenlärm, gravierende Abweichung der vertraglichen Wohnfläche von der tatsächlichen, Schimmelflecken, Heizungsausfall, Überschwemmung von Kellerräumen, Ausfall des Lifts etc.

Achtung: Will der Mieter den Mietzins mindern, muss er dem Vermieter zunächst den Mangel unverzüglich anzeigen. Die Mängelanzeige kann zwar auch mündlich erfolgen. Es empfiehlt sich aber die Schriftform, weil man in einem Rechtsstreit gegebenenfalls nachweisen kann, dass man den Mangel rechtzeitig angezeigt hat. Denn dem Vermieter muss Gelegenheit gegeben werden, den Mangel zu beheben. Hat der Mieter den Mangel nicht rechtzeitig dem Vermieter gemeldet, macht er sich unter Umständen für die Folgeschäden schadensersatzpflichtig (§536c BGB), zum Beispiel wenn es infolge eines nicht angezeigten Elektrikschadens zum Brand kommt.

Das Recht zur Mietminderung kann regelmäßig aufgrund der grundsätzlich im Zivilrecht geltenden Vertragsautonomie vertraglich ausgeschlossen werden. Das gilt jedoch nicht bei der Vermietung von Wohnraum: Gemäß § 536 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann zugunsten des Mieters sein Minderungsrecht nicht durch Vertrag ausgeschlossen werden.

Die Miete wird meist nach Prozenten gemindert, je nachdem, wie gravierend der Mangel ist. Die Bruttomiete (also inklusive Nebenkosten) ist die Berechnungsgrundlage, die Höhe hängt vom konkreten Einzelfall ab. Beispiele: bei kompletten Ausfall der Zentralheizung im Winter 100 Prozent, bis zu 60 Prozent wegen Baulärms, 20 Prozent bei Zugluft wegen undichten Türen und Fenstern usw.

Liegt ein Sachmangel oder Rechtsmangel vor, so hat der Mieter weitere Ansprüche. Er kann zunächst Beseitigung des Mangels verlangen, ist zur fristlosen Kündigung berechtigt (§ 542 BGB) und kann – neben der Mietminderung – Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn der Vermieter in Verzug kommt, ihm der Schaden bereits bei Vertragsschluss vorhanden war oder infolge eines Umstandes entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat.

 
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