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Verwendung einer Mietwohnung zu beruflichen Zwecken ist ein Kündigungsgrund für Vermieter!
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1.Einstieg
§ 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters) lautet u. a. wie folgt:
„(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat ... (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; ..."
2. Zur Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Grundsatzentscheidung zu der Frage geäußert, ob die Absicht des Vermieters, die Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Im Gegensatz zu den Vorinstanzen (AG Charlottenburg - Urteil vom 08.12.2010 - 212 C 72/10, LG Berlin - Urteil vom 08.11.2011 - 65 S 475/10) hat der BGH diese Frage grundsätzlich bejaht. „ Auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen gemäß § 573 Abs.1 BGB. Dieses ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken." ( vgl. BGH - Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11)
3. Anmerkung von Rechtsanwalt Roland Faust
Der Autor begrüßt diese Grundsatzentscheidung des BGH, insbesondere die Gleichstellung der Nutzung einer Mietwohnung zu Wohnzwecken mit der Nutzung zu beruflichen Zwecken im Hinblick auf das berechtigte Interesse des Vermieters bei einer Kündigung. Der BGH räumt der Berufsausübung die Bedeutung zu, die sie nach der Verfassung Art. 12 GG auch haben sollte. Den Vermietern steht somit eine weitere Kündigungsoption zur Seite. Wie bei jeder Kündigung wegen „Eigenbedarf" ist die Kündigung sorgfältig vorzubereiten, rechtlich exakt zu formulieren und durchzuführen.
Autor: Rechtsanwalt Roland Faust
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Kanzlei BMF Rechtsanwälte/Fachanwälte
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