Vorsicht Untermiete - Zum Anspruch des Mieters auf Teiluntervermietung

Nach § 540 BGB bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters, wenn er den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen will, insbesondere zur Untervermietung.

Nach § 553 BGB hat der Mieter von Wohnraum einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung dieser Erlaubnis, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht, ein Teil der Mietwohnung unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter zu Unrecht diese Teiluntervermietung, macht er sich schadensersatzpflichtig und muss dem Mieter den entgangenen Mietzins aus der beabsichtigten Untervermietung ersetzen.

Die Situation entsteht relativ häufig, wenn der Mieter aus berufsbedingten Gründen nach Abschluss des Mietvertrages an einen anderen Standort versetzt wird, aber damit rechnet, später zurückzukehren. Es besteht dann häufig das Bedürfnis, für einen bestimmten Zeitraum das eigene Mobiliar in einem Zimmer zusammen zu stellen und den Rest der Wohnung unterzuvermieten.

Der BGH hat in einer Entscheidung (AZ VIII ZR 4/05) geurteilt, dass ein unerwarteter längerer berufsbedingter Auslandsaufenthalt eines Mieters ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 BGB begründen kann. Dabei hat er auch zum Ausdruck gebracht, dass für den Anspruch des Mieters auf Teiluntervermietung nicht erforderlich ist, dass der Mieter weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat, mit dem Untermieter zusammen wohnt oder wenigstens die Hälfte der Wohnung zur Eigennutzung behält. Dies wurde vor der BGH-Entscheidung teilweise von unteren Gerichten vertreten. Vielmehr ist von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte i.S. des § 553 BGB schon dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt (z. B. ein Zimmer behält)

Ein berechtigtes Interesse an der Teiluntervermietung wird auch bei einem inländischen Standortwechsel, Studienplatzwechsel etc. anzunehmen sein.

Der Vermieter, der entgegen § 553 BGB die Untervermietung nicht gestattet, macht sich in der Regel schadensersatzpflichtig (§ 280 Abs. 1 BGB) wenn er entgegen § 553 BGB trotz berechtigtem Interesse an der Teilvermietung dem Mieter die Untervermietung nicht gestattet.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich zuvor rechtlichen Rat eingeholt hat. Der Vermieter hat die Verletzung des § 553 BGB zu vertreten – insbesondere bei uneinheitlicher Rechtsprechung – denn er trägt nach BGH das Risiko eines Rechtsirrtums. Das gilt nur dann nicht, wenn er sich bei Anwendung der im Rechtsverkehr erforderlichen Sorgfalt für seine Auffassung auf eine gefestigte Rechtsprechung berufen kann und eine spätere Änderung dieser Rechtslage nicht zu befürchten war.

Aus den vorgenannten Gründen sollte der Vermieter grundsätzlich die Teiluntervermietung gestatten, wenn nicht ein völlig abwegiges Interesse des Mieters vorliegt oder erhebliche Bedenken gegen die Person des Untermieters vorliegen.

Will der Mieter dagegen die Wohnung insgesamt vermieten, kann der Vermieter ablehnen (§ 540 BGB), ohne Schadenersatz fürchten zu müssen. § 553 BGB gilt dann nicht.