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Verwirkung Maklerprovision, Vertragsverletzung des Immobilienmaklers und Schadenersatz
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I
Das OLG Saarbrücken (Aktenzeichen 5 U 16/21) hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Makler ein Anwesen als freistehend im Internet angeboten hatte. Nach dem Verkauf stellte sich heraus, dass der Nachbar an der Grenze eine Terrasse an das „freistehende“ Haus angebaut hatte, die für den Makler nicht sichtbar war. Der Käufer verlangte von dem Makler Schadensersatz, weil das nicht freistehende Anwesen weniger wert sei und verweigerte die Zahlung von Maklerprovision wegen Verwirkung der Provision.
II
Bezüglich der Verwirkung von Maklerprovision entsprechend § 654 BGB wies das Gericht darauf hin, dass nicht jede objektive Verletzung des Maklervertrages - hier die falsche Bezeichnung des zu verkaufenden Objekts als freistehend - zur Verwirkung der Maklerprovision führt. Die Rechtsprechung verlangt für die Annahme der Verwirkung vielmehr eine subjektiv schwerwiegende, vorsätzliche oder grob fahrlässige Verletzung vertragswesentlicher Treu- oder Sorgfaltspflichten, durch die sich der Makler als der Provision unwürdig erweist. Das OLG Saarbrücken hat zu erkennen gegeben, dass eine derartige Unwürdigkeit bezüglich der Maklerprovision vorgelegen hätte, wenn dem Makler bekannt gewesen wäre, dass an das Haus eine Terrasse angebaut worden war und er dieses Wissen den Käufern nicht weitergegeben hätte.
III
In diesem Zusammenhang hat es auch darauf hingewiesen, dass der nicht sichtbare Anbau der Terrasse auf dem Nachbargrundstück nach Auffassung des OLG einen Mangel gem. § 434 Abs.1 S.2 Nr.2 BGB darstelle. Zwar fehle es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, weil ein freistehendes Haus in dem notariellen Kaufvertrag nicht erwähnt wurde. Die Käufer hätten aber aufgrund der Darstellungen des Objekts im Internet gemäß § 434 Abs. 1 S. 3 BGB ein freistehendes Haus erwarten können. In der 1. Instanz hatte das Landgericht Saarbrücken noch geurteilt, ein solcher von außen nicht sichtbarer Anbau sei für das verkaufte Anwesen nicht prägend gewesen und stelle keinen Mangel dar.
IV
Das OLG Saarbrücken hat in dem vorliegenden Fall neben der Verwirkung von Provisionsansprüchen auch Schadensersatzansprüche des Käufers gegen den Makler wegen Aufklärungspflichtverletzungen geprüft.
Es hat darauf hingewiesen, dass der Makler den Kaufinteressenten nicht nur über das aufzuklären hat, was unerlässlich ist, um ihn vor Schaden zu bewahren, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Wie weit diese Unterrichtungspflicht gehe, hänge vom Einzelfall ab. Allgemein müssen die Erklärungen des Maklers so beschaffen sein, dass sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln. Hieraus folge für den Makler auch die Pflicht, z.B. fehlerhafte Angaben des Verkäufers oder in einem zuvor überlassenen Exposé richtig zu stellen, sobald er davon Kenntnis erlangt.
Angaben “ ins Blaue hinein“, ohne dass sich der Makler zuvor die erforderlichen Grundlagen für diese Angaben verschafft hat, sind objektiv und subjektiv pflichtwidrig und können zu Schadensersatzansprüchen gegen ihn führen.
Jedoch darf ein Makler Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergegeben. Dies gilt nicht für Informationen, die der Makler aufgrund seines persönlichen Wissens oder seiner Berufserfahrung für offensichtlich unrichtig, unplausibel oder bedenklich hält. Hiervon abgesehen schuldet der Makler dem Kaufinteressenten grundsätzlich keine Ermittlungen über den Zustand des Kaufobjekts sondern darf auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen.
Ebenso wenig schuldet der Makler seinem Kunden rechtliche oder steuerrechtliche Ratschläge. Werden sie dennoch von dem Makler erteilt, müssen sie zutreffend sein, anderenfalls liegt eine Pflichtverletzung vor, für die der Makler einzustehen hat. Dementsprechend muss ein Makler auch nicht den Inhalt eines Kaufvertrages erläutern, etwa wenn ein Notarentwurf vorvertraglich übersandt wurde. Allerdings gehört es zu den Pflichten eines Maklers gegebenenfalls seinem Auftraggeber anzuraten, fachmännischen Rat einzuholen.
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