Wann entsteht der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers?

Ausgangspunkt für einen Anspruch des Immobilienmaklers auf Zahlung einer Provision kann nur eine ausdrückliche Vereinbarung mit dem späteren Käufer sein, dass auch dieser für die Vermittlung der Immobilie ein Entgelt zu zahlen verpflichtet sein soll.

Diese ständige Rechtsprechung wurde jetzt vom OLG Naumburg in einem Urteil vom 29.06.2012 (Az. 10 U 7/12) erneut bestätigt. Nach dem Leitsatz der Entscheidung darf der Käufer einer Immobilie grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer an die Hand bekommen hat und er von ihm mit der Vermittlung beauftragt wurde, so dass die Weitergabe des Exposés und weiterer Informationen eine Leistung für den Verkäufer darstellt. Etwas anderes gilt nur, wenn ihm das Gegenteil bekannt ist, insbesondere, wenn der Makler ausdrücklich in den Unterlagen darauf hinweist, dass er eine Maklerprovision (auch) von dem Käufer verlangen möchte. Dann kommt mit der Inanspruchnahme der Dienste zumindest durch schlüssiges Verhalten des Kunden ein Maklervertrag zustande. Liegt ein solches Provisionsverlangen des Maklers vor, liegt es daher an dem Kunden, die Provisionsforderung gegenüber dem Makler ausdrücklich zurückzuweisen. Andernfalls verhält er sich widersprüchlich und der Provisionsanspruch des Maklers entsteht.

Vor dieser Rechtslage überrascht es nicht, dass über die Frage, ob ein eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers vorliegt, häufig streitige Auseinandersetzungen geführt werden, insbesondere, wenn der Käufer - was regelmäßig vorkommt - die Leistung in Anspruch nimmt und sich dabei insgeheim vorbehält, diese nachträglich noch „herauszuverhandeln".

Dabei ist die Rechtsprechung uneinheitlich, da es jeweils auf die konkrete Formulierung im Zusammenhang mit dem Angebot ankommen wird. So soll nach einer Entscheidung des OLG Hamm der Hinweis „Provision 3,57 %" in einer Anzeige ausreichend sein. Nach einer neueren Entscheidung des AG München ist allerdings der simple Hinweis auf eine Maklercourtage nicht ausreichend, insbesondere, wenn die Höhe nicht genannt wird. Im Ergebnis wird es jedoch immer auf die Einzelfallbewertung ankommen. Nicht im Zusammenhang mit diesem Streitpunkt steht (wahrscheinlich) die zurzeit politisch diskutierte Frage, ob für die Vermittlung von Wohnraum die Berechnung einer Maklercourtage gegenüber dem Mieter verboten werden soll. Jedenfalls nach den bisherigen Meldungen dürfte dies wohl nicht auf die Vermittlung von Kaufverträgen übertragbar sein. Dies gilt insbesondere, weil hier die Umgehung des Verbots durch Erhöhung des Kaufpreises vorprogrammiert ist, was dann allerdings zur Erhöhung der Nebenkosten für Notar und Grunderwerbssteuer führen würde.

Heiko Effelsberg, LL.M.

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Versicherungsrecht