Wichtige Änderungen durch das neue Baurecht, Bauvertrag bzw. Werkvertragsrecht ab 01.01.2018

Die Änderungen im Werkvertrags-/Bauvertragsrecht ab dem 01.01.2018 gelten nur für Neuverträge, die ab dem 01.01.2018, 00:00 Uhr geschlossen werden. Für die zeitlich davor geschlossenen Verträge bleibt es bei den alten Regelungen. Da sich der Inhalt der Neuerungen aus dem Gesetzestext selbst gut herleiten lässt, wurde dieser ggf. zitiert.

1. Die Abnahme gem. § 640 BGB

Der bisher geltende Ausschluss der Verweigerung der Abnahme wegen unwesentlicher Mängel bleibt gem. § 640 Abs. 1 S.2 BGB bestehen. Durch die Streichung des § 640 Abs. 1 S. 2 BGB entfällt nun die gesetzlich vermutete Abnahme, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer vom Unternehmer gesetzten Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Stattdessen wurde eine neue Regelung in § 640 Abs. 2 BGB eingefügt, dort heißt es nunmehr vollständig neu.

„(2) Als abgenommen gilt ein Werk auch dann, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.“

Dies führt künftig grundsätzlich dazu, dass auch bei Vorliegen wesentlicher Mängel die Abnahme als erteilt gilt, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Nur für den Fall, dass der Besteller ein Verbraucher ist, gilt dies nur, wenn der Unternehmer dem Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hinweist – die Textform ergibt sich aus § 126b BGB.

2. Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 648 a BGB

Bisher war eine Kündigung aus wichtigem Grund nur in der Rechtsprechung über andere Gesetzesnormen geregelt. Nunmehr hat der Gesetzgeber eine sehr ausführliche Regelung im neuen § 648a BGB getroffen. Dort heißt es auszugsweise nun:

„(1) Beide Vertragsparteien können den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

(2) Eine Teilkündigung ist möglich; sie muss sich auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beziehen.

(4) Nach der Kündigung kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt. …

(5) Kündigt eine Vertragspartei aus wichtigem Grund, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt.

(6) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.“

Danach ist nun für beide Vertragsparteien eine Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich.“

Damit ist es nunmehr per Gesetz beiden Vertragsparteien möglich aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen. Auch eine Teilkündigung ist gem. § 648a Abs. 2 BGB möglich. Die Folgen der Kündigung ergeben sich aus § 648a Abs. 4 bis 6 BGB. Danach besteht nunmehr eine gesetzlich normierte Pflicht, auf Verlangen der jeweiligen Vertragspartei an der Feststellung des Leistungsstandes mitzuwirken; auch wird in Abs. 5 der Umfang der Vergütung geregelt und in Absatz 6 klargestellt, dass Schadenersatz durch die Kündigung nicht ausgeschlossen ist.

3. Der Bauvertrag gem. § 650 a BGB

Das Bauvertragsrecht hat nunmehr spezielle Regelungen in den §§ 650a bis 650h BGB erhalten. In § 650a BGB wird nunmehr erstmals der Begriff des Bauvertrags definiert und zum normalen Werkvertrag abgegrenzt. Ferner wird klargestellt, dass die §§ 650a bis 650h BGB zusätzlich zu dem §§ 631 bis 650 BGB zur Anwendung gelangen.

4. Änderungen des Bauvertrages und Anordnungsrecht gem. § 650 b BGB

Änderungen des Bauvertrages bzw. ein einseitiges Anordnungsrecht waren bisher nur in der VOB/B enthalten. War die VOB/B nicht Vertragsbestandteil geworden, gestalten sich Änderungen bzw. die Ausübung eines Anordnungsrechts schwierig. Nunmehr findet sich in § 650b Abs. 1 BGB eine Regelung zur Änderung des Vertrages durch Begehren des Bestellers. Dabei ist Einvernehmen zu erzielen und dem Unternehmer die Verpflichtung auferlegt ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung vorzulegen. Auszugsweise heißt es dort nun:

„(1) Begehrt der Besteller

1. eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 631 Absatz 2) oder

2. eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist,

streben die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung an. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, im Falle einer Änderung nach Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. …

Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung verpflichtet, wenn der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat.

…“

Gemäß § 650b Abs. 2 BGB besteht für den Besteller ein Anordnungsrecht in Textform, wenn nicht binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens Einvernehmen erzielt wurde. Dieser Anordnung hat der Unternehmer grundsätzlich folgen zu leisten.

5. Vergütungsanpassung bei Anordnung gem. § 650 c BGB

Der Gesetzgeber hat nunmehr auch eine Vergütungsanpassung bei einseitiger Anordnung gem. § 650b Abs. 2 BGB aufgenommen.

6. Abschlagszahlungen gem. § 632 a BGB

In § 632 a BGB wurden für die Abschlagszahlungen neue Regelungen aufgenommen. Der alte § 632 Abs. 1 S. 1 BGB wurde geändert. Dort heißt es nunmehr:

„(1) Der Unternehmer kann von dem Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern. Die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung verbleibt bis zur Abnahme beim Unternehmer.“

Damit hat der Besteller nunmehr die Möglichkeit eines Zurückbehaltungsrechts, für den Fall dass die Leistung nicht vertragsgemäß erbracht wurde; dies wohl nun auch für unwesentliche Mängel.

7. Bauhandwerkersicherung gem. § 650 g BGB

Eine Regelung hat die Bauhandwerkersicherung nun im neuen § 650 g BGB erhalten; wesentliche Änderungen erfolgten dadurch nicht.

8. Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme, Schlussrechnung gem. § 650 g BGB

Der Gesetzgeber hat nunmehr für den Fall der mangelbedingten Weigerung des Bestellers, die Abnahme vorzunehmen, eine Pflicht zur Mitwirkung an der Feststellung des Zustandes des Werkes normiert. Diese Zustandsfeststellung kann unter bestimmten Umständen auch einseitig durch den Unternehmer vorgenommen werden.

Wir hoffen, dass der Beitrag für Sie informativ war.

Ihre Kanzlei Grünert, Swierczyna, König, Rechtsanwälte aus Erfurt, Tabarz, Eisenach

Rechtanwalt und Fachanwalt für Baurecht, Architektenrecht und Verwaltungsrecht

Stefan Swierczyna

Ihr Kanzleiteam RFTH