Worum handelt es sich beim italienischen Vorvertrag?

Worum handelt es sich beim italienischen Vorvertrag (contratto preliminare oder compromesso)?

Der Kaufvorvertrag (contratto preliminare di vendita) ist ein Vertrag, mit dem sich Käufer und Verkäufer verpflichten, den endgültigen notariellen Kaufvertrag vor einem italienischen Notar abzuschließen.

Erst ein solcher zweiter Vertrag, der vor dem italienischen Notar beurkundet und unterschrieben wird, besiegelt endgültig den Kauf der Immobilie und die Übertragung (trasferimento) des Eigentums auf den neuen Eigentümer.

Wer wählt den Notar aus?

Die Wahl des Notars ist Sache des Käufers, da dieser die durch den Kauf entstehenden Kosten, Notargebühren und Steuern zu tragen hat.

Erläuterung zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie in Italien

Anders als im deutschen Recht geht in Italien das Eigentum an der Immobilie mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar sofort auf den neuen Käufer über. Es ist kein weiterer Termin für die Übergabe erforderlich.

Nach der Unterzeichnung der Urkunde übergibt der Verkäufer dem Käufer die Schlüssel in Anwesenheit des Notars.

Welchen Zweck hat der italienische Vorvertrag?

Bei dem Vorvertrag handelt es sich nicht um eine bloße Reservierung (prenotazione) der Immobilie.

Es handelt sich um einen echten Vertrag, der Konsequenzen hat: Die Parteien sind rechtlich verpflichtet, den Kauf zu den im Vorvertrag festgelegten Bedingungen abzuschließen.

Der Vorvertrag dient also vor allem dazu, im Voraus mögliche Überraschungen oder Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

Ein Beispiel:

Der Käufer möchte unbedingt eine Immobilie kaufen, es fehlt aber eine dafür notwendige Bescheinigung. Im Vorvertrag legen die Parteien fest, dass der Verkauf der Immobilie nur stattfindet, wenn die Bescheinigung innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorgelegt wird und wer sie beantragen soll.

Kann ich einen Vorvertrag kündigen (bzw. von ihm zurücktreten)?

Um ohne Verlust aus einem Vorvertrag entlassen zu werden, muss man einen gültigen Rechtsgrund haben.

Wenn beispielsweise der Verkäufer seine Meinung ohne triftigen Grund ändert, kann der Käufer vor Gericht gehen und eine Entscheidung des Richters beantragen, mit der ihm die Immobilie zugesprochen wird.

Er wird dann also dank der Entscheidung des Richters und auf Kosten des Verkäufers neuer Eigentümer.

Aus welchen Gründen kann ich einen bereits unterzeichneten Vorvertrag kündigen?

Um herauszufinden, ob Sie aus einem Vorvertrag entlassen werden können, raten wir Ihnen, sich an unsere Rechtsabteilung zu wenden, die auf Immobilienverkäufe spezialisiert ist.

Nur ein gültiger und begründeter Rechtsgrund (z.B. Täuschung) ermöglicht es nämlich, ohne Verlust aus dem Vorvertrag entlassen zu werden.

Andernfalls besteht das Risiko, dass das Gericht Sie zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt oder ein Urteil erlässt, das Sie zum Kauf bzw. Verkauf der Immobilie verpflichtet. 

Zusätzlich zur Verurteilung zu den Kosten.

Was passiert, wenn der Verkäufer den Vorvertrag nicht einhält?

In einem solchen Fall kann der Käufer:

1) die Rückzahlung des als Anzahlung gezahlten Betrags zusätzlich zu einem Betrag in Höhe des gezahlten Betrags verlangen (doppelte Anzahlung)

2) das Gericht ersuchen, das Eigentum an der Immobilie durch ein Urteil zu übertragen, mit Zahlung des vereinbarten Preises.

Was passiert, wenn der Käufer den Vorvertrag nicht einhält?

1) Der Verkäufer kann bei Gericht die Auflösung des Vertrags und gegebenenfalls Schadensersatz beantragen. Er kann außerdem die vom Käufer bereits geleistete Anzahlung einbehalten.

2) Er kann bei Gericht die Übertragung des Eigentums an dem Haus beantragen, das Gegenstand des Vorvertrags ist.

All dies wie gesagt nur, wenn der Vorvertrag vorschriftsgemäß ist und es keine Gründe gibt, ihn zu annullieren oder für nichtig erklären zu lassen, z.B. Täuschung durch den Verkäufer oder Probleme mit der zum Verkauf angebotenen Immobilie.

Was enthält der Vorvertrag in der Regel?

Im Vorvertrag werden in der Regel alle wichtigen Bedingungen für die beabsichtigte Immobilienabwicklung festgehalten.

Eine beispielhafte Liste der häufigsten Klauseln:

- Angaben zum Gebäude und zu den Parteien

- Angabe dazu, wann der endgültige Verkauf beim Notar stattfindet und bei welchem Notar

- Angabe des Kaufpreises und der Anzahlung

- Folgen: Was passiert, wenn eine Partei ohne gültigen Grund beschließt, nicht zu verkaufen oder nicht zu kaufen

- Bedingungen in Bezug auf die Immobilie: ob eine Bescheinigung bis zu einem bestimmten Datum eingeholt werden muss; dass der Verkauf rechtsgültig ist, wenn eine Baugenehmigung bis zu einem bestimmten Datum vorliegt; ob Möbel oder andere Gegenstände enthalten sind, usw.

Was ist ein unwiderrufliches Kaufangebot (sog. proposta irrevocabile di acquisto)?

Wenn jemand ein Haus in Italien kaufen möchte, bittet die Maklerfirma den Interessenten in der Regel, ein „unwiderrufliches Kaufangebot“ zu unterzeichnen.

Mit dem unwiderruflichen Angebot - in der Regel ein Vordruck, der von der Maklerfirma zur Verfügung gestellt wird - erklärt der Käufer, dass er die Immobilie zu einem bestimmten Preis kaufen möchte und bittet darum, innerhalb einer bestimmten Frist die Zustimmung oder Ablehnung des Verkäufers zu bekommen.

Bis zum Ablauf der Frist kann der Käufer das unwiderrufliche Kaufangebot nicht zurückziehen.

Darüber hinaus kann der Verkäufer bis zu diesem Zeitpunkt andere Angebote prüfen und den Kaufvertrag mit jemand anderem abschließen.

Was geschieht, wenn das unwiderrufliche Angebot angenommen wird?

Unbedingt zu beachten ist, dass das unwiderrufliche Kaufangebot, wenn es vom Verkäufer angenommen und (innerhalb der Frist) gegengezeichnet wird, zu einem Vorvertrag wird. Daher sind die Parteien von diesem Moment an rechtlich verpflichtet, das Immobiliengeschäft abzuschließen.

In der Praxis können die Parteien auch einen neuen Vorvertrag aufsetzen, um neue Klauseln oder Bedingungen mit aufzunehmen oder bestimmte Aspekte des Verkaufs genauer zu definieren.

Kann ich einen Vorvertrag oder ein unwiderrufliches Kaufangebot ohne die Unterstützung eines Anwalts für Immobilienrecht unterzeichnen?

Es ist nicht ratsam, einen solchen Vertrag ohne die Unterstützung eines auf das italienische Immobilienrecht spezialisierten Anwalts zu unterzeichnen, selbst wenn eine Maklerfirma beteiligt ist.

Bevor man sich rechtlich zum Kauf oder Verkauf verpflichtet, ist eine gründliche Prüfung der rechtlichen und baulichen Umstände erforderlich.

Es sind zumindest folgende Aspekte zu prüfen:

1. Überprüfung der Eigenschaften der Immobilie (Mängel, Installationen usw.)
2. Überprüfung, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist (Vertrag, Erbschaft, Urteil)
3. Überprüfung von Belastungen und Schäden an der Immobilie
4. Überprüfen der Katasterpläne: Sie müssen dem Stand der Immobilie entsprechen.
5. Überprüfung der Wohnungseigentumsordnung und der Zahlungen (falls es ausstehende Rechnungen oder Rückstände gibt)
6. Einholen der erforderlichen Dokumente
7. Überprüfung, ob die Anzahlung als Akontozahlung (acconto) oder als Bestätigungsanzahlung (caparra) gezahlt wird
8. Registrierung des Vorvertrags (oder des vom Verkäufer akzeptierten Kaufangebots) bei der italienischen Steuerbehörde (agenzia delle entrate), was etwa 300 Euro kostet.

Kann ich den Kaufvertrag beim italienischen Notar ohne die Unterstützung eines Anwalts für Immobilienrecht unterzeichnen?

Es ist möglich, den notariellen Vertrag ohne die Hilfe eines Anwalts zu unterzeichnen, allerdings ist zu beachten, dass der italienische Notar bei der Beurkundung eines Kaufvertrags nicht beratend tätig ist.

Wenn der Käufer oder Verkäufer deutscher Staatsbürger ist, ist der Notar in der Regel verpflichtet, die Urkunde auf Italienisch und Deutsch zu verfassen und einen Dolmetscher zur Beurkundung hinzuzuziehen.

Da sich die Kosten für die Übersetzung auf mindestens 1.500 bis 2.000 Euro belaufen, ist es ratsam, einen italienischen Anwalt zu beauftragen, der die Partei mit Vollmacht vertritt und die Urkunde in ihrem Namen unterzeichnet.

So sparen Sie nicht nur Übersetzungskosten, sondern haben zusätzlich den Vorteil einer rechtlichen Unterstützung.

Auch bei der Vertragsunterzeichnung ist rechtlicher Beistand erforderlich, da zu diesem Zeitpunkt möglicherweise Schwierigkeiten auftreten können oder Klauseln geändert werden müssen.