Zahlungsverzug bzw. Rückstand Miete: BGH - sog. doppelte Kündigung zulässig.

Befindet sich der Mieter im Zahlungsverzug bzw. Rückstand mit der Miete, ist neben einer fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung möglich. Letztere wird nicht unwirksam, wenn die Zahlungsrückstände beglichen werden (BGH, Urteile v. 19. September 2018 - VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). 

Fristlose und hilfsweise fristgemäße ordentliche Kündigung:

Der Bundesgerichtshof hat die gängige Praxis bestätigt, daß regelmäßig neben der fristlosen auch die ordentliche fristgemäße Kündigung ausgesprochen wird. Die fristlose Kündigung erfolgt aus wichtigem Grund gem. § 543,I BGB wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, wegen unbefugter Überlassung der Mietsache an Dritte gem. §§ 543,I, 543,II,Nr.2 BGB oder regelmäßiger unpünktlicher und unvollständiger Mietzahlung gem. §§ 543,I,  543,II,S.1, Nr.3 i.V.m. 569,III,Nr.1 BGB. Hilfsweise wird dann noch die fristgemäße ordentliche Kündigung zum frühestmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen wegen berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund nicht unerheblicher Verletzung vertraglichen Pflichten des Mieters gem. § 573, I, II, Nr. 1 BGB.

Was ist die Schonfristzahlung des § 569 BGB?

Die Schonfristzahlung ist die Entrichtung der Mietrückstände bis zu zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage. In beiden Verfahren hatten die Beklagten, Mieter von Wohnungen in Berlin, jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf hatten die jeweiligen Kläger als Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen. In beiden Fällen beglichen die Beklagten nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände.

Das Landgericht Berlin hat die von den Vermietern erhobenen Räumungsklagen abgewiesen. Zwar seien die Vermieter aufgrund der gemäß § 543, II, Satz 1, Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen, die Räumung und Herausgabe der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände nach Maßgabe der Vorschrift des § 569; III, Nr. 2 BGB nachträglich erloschen (sog. Schonfristzahlung). Die daneben - von den Amtsgerichten in beiden Verfahren noch als wirksam erachteten - hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB) gingen demgegenüber "ins Leere", weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569, III, Nr. 2 BGB habe zwar dazu geführt, dass die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Herausgabe- und Räumungsansprüche erloschen seien. Es bleibe aber gleichwohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden habe.

Kündigung wegen ständiger unpünktlicher oder unvollständiger Zahlung:

Wichtig bei der Kündigung gem. § 543 BGB wegen unregelmäßiger unpünktlicher und unvollständiger Mietzahlungen gem. §§ 543,I,  543,II,S.1, Nr.3 i. V. m. 569,III,Nr.1 BGB: Selbst bei der Schonfristzahlung bleibt der fristlose Kündigungsgrund wegen ständiger unpünktlicher Zahlung bestehen und die Kündigung beendet den Vertrag (beispielhaft BGH NZM 2009, 315). Da die Mietzahlung regelmäßig kalendermäßig bestimmt ist, bedarf es keines zusätzlichen Hinweises des Vermieters. Eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen setzt zunächst voraus, daß der Mieter den vereinbarten Zahlungstermin fortdauernd überschreitet, daß er aus diesem Grunde abgemahnt wird (§ 543, III BGB), daß er nach der Abmahnung erneut seiner vertraglichen Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung nicht nachkommt und daß das Vertrauen des Vermieters in die Herstellung einer vertragsgemäßen Zahlungsweise dadurch sofort wieder enttäuscht und deshalb nachhaltig erschüttert ist (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 543 Rn. 171ff.). Bereits eine einmalige unpünktliche Mietzahlungen nach Abmahnung kann genügen, eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen (BGH NZM 2006, 338; NZM 2011, 579).

Zahlungsrückstände und Kündigungen als einheitlicher Lebenssachverhalt:

Der BGH führt dazu in seiner Presseerklärung aus: „Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle also nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung "ins Leere" ginge. Indem das Berufungsgericht allein darauf abgestellt hat, dass eine in materieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) auflöst, hat es die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge (insbesondere Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Aus den vorgenannten Gründen hat der Senat die Berufungsurteile in beiden Verfahren aufgehoben und die Sachen jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses nunmehr Feststellungen dazu treffen kann, ob die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllen und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentlichen Kündigungen als treuwidrig erscheinen lässt.“

Der BGH stellt die Bedeutung des Grundprinzips des Vertrages dar:

Die Schonfristzahlung beseitigt lediglich die fristlose Kündigung wegen noch ausstehender Mieten, jedoch nicht das Mietverhältnis, daher auch der „hilfsweise“ Ausspruch. Der Ausspruch der ordentlichen Kündigung als Hilfskündigung ist sachgerecht, da der Vermieter keinerlei Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses hat und die Fortsetzung unzumutbar ist. Daher ist die Entscheidung des BGH zu begrüßen. Den Grundsatz des Mietverhältnisses regelt § 535 BGB: Grundsätzlich ist der Vermieter zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d.h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen. Diese Pflicht besteht verschuldensunabhängig. Sie ist das Spiegelbild der Zahlungspflicht des Mieters („Geld hat man zu haben“). Die Miete ist stets pünktlich und vollständig zu überweisen. Persönliche Gründe für den Zahlungsverzug sind irrelevant.

 Der Gesetzgeber habe gewährleisten wollen, daß die wirksam ausgeübte fristlose Kündigung unter den dort genannten Voraussetzungen trotz ihrer Gestaltungswirkung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag fortgesetzt werde. In einer solchen Situation komme eine gleichzeitig mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspreche, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, daß die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen solle, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter, einer Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam werde.

Wann kann der Vermieter den Mieter kündigen?

Grundsätzlich kann der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen und bei wirtschaftlicher Verwertung der Mietsache. Beide Kündigungen sind ordentlich fristgemäße und müssen entsprechend sorgfältig begründet werden.

Mit vorheriger Abmahnung fristlos kann gekündigt werden bei der Überlassung der Mietsache an Dritte, nicht erlaubter Tierhaltung, Hausfriedensstörung, vorsätzliche Beschädigung, beharrlichem Verstoß gegen die Hausordnung und Überbelegung. Die Abmahnung dient bei Verstößen, die noch nicht so schwerwiegend sind, daß sogleich fristlos gekündigt werden kann, dazu, den Mieter an seine Vertragspflichten zu erinnern. Sie enthält stets eine Fristsetzung mit Androhung der fristlosen Kündigung.

Der wichtigste und auch komplizierte Kündigungsgrund ist der Zahlungsverzug: Wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete mehr als einen Monat in Verzug ist, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter die Miete ständig unpünktlich zahlt. Zuvor muß der Vermieter den Mieter allerdings schriftlich abmahnen. Auch eine einmalige unpünktliche Zahlung des Mieters kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn er zuvor wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung abgemahnt wurde. Denn gemäß § 543, I, Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und des Verschuldens des Vertragspartners die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann.

Die fristlose Kündigung ist nach § 543, II, Nr. 3 BGB auch dann möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. In diesen beiden Fällen ist keine Abmahnung erforderlich.

Zahlungen innerhalb der Schonfrist des § 569, III, Nr. 2 BGB machen die fristlose Kündigung aber dann nicht mehr unwirksam, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstände angefallen sind.

Eine Kündigung sollte, sowohl wenn sie der Vermieter aussprechen möchte, als auch wenn sie der Mieter erhält, stets anwaltlich geprüft werden. Viele Kündigungen sind unwirksam, weil die Formalien nicht eingehalten sind.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.