Zur Mietminderung bei falscher Flächenangabe im Mietvertrag

Zwischenzeitlich ist es herrschende Rechtsprechung, dass bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ein Minderungsrecht des Mieters besteht, sobald diese Abweichung 10% überschreitet.

Nach § 536 b BGB entfällt das Minderungsrecht auch bei einer Abweichung von mehr als 10% wieder, wenn dem Mieter die geringere Wohnfläche bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war oder sie ihm grob fahrlässig unbekannt geblieben ist. Eine derartige grobe Fahrlässigkeit, die zum Ausschluss des Minderungsrechts führt, hat jetzt das Amtsgericht Bad Segeberg (AZ 17 C 268/13) in einem Fall angenommen, indem die tatsächliche Wohnfläche von ca. 21 m² weniger als halb so groß war, wie die vereinbarte Wohnfläche von 50 m². Es muss zukünftig damit gerechnet werden, dass bei besonders großen Differenzen zwischen vereinbarter Wohnfläche und tatsächlicher Wohnfläche das Minderungsrecht des Mieters wieder entfällt, weil dem Mieter diese Differenz einfach hätte auffallen müssen. Unter Umständen könnte diese Grenze bereits bei einer Abweichung von 33% erreicht sein, wenn die Flächenangabe im Mietvertrag offenkundig falsch ist.

Für die Vermieter dürfte es am sinnvollsten sein, auf die Wohnflächenangaben im Mietvertrag ganz zu verzichten. Dabei muss man aber im Auge behalten, dass Wohnflächenvereinbarungen nach BGH auch stillschweigend, außerhalb des schriftlichen Mietvertrages getroffen werden können. Eine derartige stillschweigende Wohnflächenvereinbarung kann zum Beispiel in einer sogenannten „Vermieterbescheinigung“ liegen, die dem Mieter zur Vorlage bei Behörden ausgestellt wird. Nach der oben zitierten Entscheidung des Amtsgerichts Bad Segeberg soll das aber nur dann der Fall sein, wenn diese Vermieterbescheinigung bei Abschluss des Mietvertrages, der ansonsten keine Flächenangaben enthält, ausgestellt wird. Eine spätere Ausstellung führt nicht zu einer stillschweigenden Konkretisierung des Mietvertrages auf eine bestimmte Wohnfläche.