Zur Versorgungssperre (Abstellen von Wasser,Strom, Heizung) bei zahlungsunwilligem Mieter

Nach der Entscheidung des BGH vom 06.05.2009, Aktenzeichen XII ZR 13/07, ist der Vermieter von gewerblichen Mieträumen nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter grundsätzlich nicht mehr verpflichtet, die bis zum Ende des Mietvertrages geschuldeten Versorgungsleistungen (hier Belieferung mit Heizenergie) weiter zu erbringen. Die Erbringung von Versorgungsleistungen (Wasser, Energie) schuldet der Vermieter nur aufgrund des bestehenden Mietvertrages, danach in der Regel nicht mehr.

Im Einzelfall kann sich laut BGH nach den Grundsätzen von Treu und Glauben etwas anderes ergeben.

Die Unterbrechung der Versorgungsleistungen stellt in der Regel auch keine Besitzstörung gemäß den §§ 858,862 BGB dar, sodass der gewerbliche Mieter auch nicht mittels Einstweiliger Verfügung die Wiederherstellung der Versorgung erreichen kann.

Vereinzelt haben Amtsgerichte diese Rechtsprechung für die Wohnraummiete übernommen, mit der Folge, dass die Versorgungssperre durch den Vermieter zulässig sein sollte (AG Ludwigslust, Aktenzeichen 5 C 324/13).

Demgegenüber vertritt die Berufungskammer des Landgerichts Saarbrücken im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens gegen eine Entscheidung des Amtsgerichts Homburg (Aktenzeichen 10 T 75/15, Beschluss vom 18.1.2016) die Auffassung, dass jedenfalls dann, wenn dem Mieter wegen Zahlungsverzuges mit mehr als 2 Monatsmieten incl. Nebenkostenvorauszahlungen fristlos gekündigt wurde, die Versorgungssperre nach Treu und Glauben unzulässig ist, weil der Mieter nach dem Gesetz (§ 569 Abs. 3 Ziff.2 BGB) diese fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 unwirksam machen kann, wenn er die rückständige Miete vollständig, innerhalb von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage, ausgleicht.

Hier könnte der Mieter, obwohl er auch keine Nebenkosten zahlt, per Einstweiliger Verfügung die Wiederherstellung der Versorgung (Lieferung von Strom, Wasser, Wärme) erreichen. Dies gilt selbst dann, wenn unklar ist, ob der Mieter die offenen Forderungen innerhalb der vorgenannten Frist ausgleicht.

Der Vermieter muss weiter auf sein Risiko die Versorgungskosten vorstrecken. Wenn der Mieter es schafft den Räumungsprozess in die Länge zu ziehen, sind diese Kosten, die auf den Vermieter zukommen, nicht unerheblich, zumal Mieter, bei denen nichts zu holen ist, nicht immer mit Wasser, Strom und Heizung sparsam umgehen. Ob diese Rechtsprechung des LG Saarbrücken mit Treu und Glauben vereinbar ist, erscheint fraglich. Es bleibt zu hoffen, dass andere Gerichte sich dieser Rechtsprechung nicht anschließen. Richtiger wäre es, darauf abzustellen, ob im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens über die Zulässigkeit der Versorgungssperre der Mieter seine Mietschulden begleichen kann oder nicht.