Zwangsversteigerung: Achten Sie auf richtige Verkehrswertfestsetzung

Große Bedeutung des Verkehrswerts

In einem Zwangsversteigerungsverfahren ist der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von ganz zentraler Bedeutung, und zwar für alle Beteiligten. Mit ihm werden die Weichen gestellt, welcher Gläubiger aus dem Versteigerungserlös etwas erwarten kann, zu welchem Mindestgebot ein Bieter die Immobilie erwerben kann und ob der Eigentümer die Chance hat, seine Schulden mit dem Erlös auszugleichen.

Unterschiedliche wirtschaftliche Interessen der Beteiligten

Der Eigentümer wird regelmäßig an einem hohen Verkehrswert interessiert sein. Denn dann deckt der Versteigerungserlös seine Schulden so weit wie möglich ab, und vielleicht bleibt noch ein Teil für ihn selbst übrig. Mit einer Verschleuderung seines Grundbesitzes ist ihm nicht geholfen.

Die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger können ganz unterschiedliche Interessen haben: Wer nur eine geringe, gut abgesicherte Forderung hat, benötigt ein schnelles Verfahren, aber keinen hohen Versteigerungserlös. Gläubiger, die eine besonders hohe Forderung haben oder die nur mit einer nachrangigen Grundschuld gesichert sind, haben dagegen Interesse an einem möglichst hohen Verkehrswert, wenn diese sich damit einen hohen Erlös versprechen. Nur: Ist der Verkehrswert für die Marktverhältnisse zu hoch, dann werden Interessenten abgeschreckt und gehen erst gar nicht zum Versteigerungstermin. Fehlendes Interesse von Bietern ist aber Gift für eine erfolgreiche Versteigerung.

Festsetzung des Verkehrswerts durch das Gericht

Die Festsetzung des Verkehrswerts muss im Interesse aller Beteiligten sorgfältig vorbereitet werden. Das Versteigerungsgericht holt das Gutachten eines Sachverständigen ein und setzt dann, nachdem sich alle Beteiligten dazu äußern konnten, den Verkehrswert fest. Wer mit dem Ergebnis nicht einverstanden ist, kann die Überprüfung des Verkehrswerts durch das übergeordnete Landgericht erwirken. Der rechtskräftig festgesetzte Verkehrswertbeschluss hat Bedeutung für das gesamte folgende Verfahren.

Änderungen nur im Ausnahmefall bei neuen Tatsachen

Ist der einmal rechtskräftig festgesetzte Verkehrswert damit für alle Zeit „in Stein gemeißelt“? Im Prinzip ja – aber es gibt Ausnahmen. Wenn sich erhebliche Wertveränderungen ergeben, muss das Versteigerungsgericht eine neue Bewertung vornehmen. Denkbar wäre etwa eine Beschädigung des Hauses durch Feuer oder eine Naturkatastrophe. Auch eine veränderte Bauplanung, die eine Wiese von heute auf morgen zu wertvollem Bauland macht, kann Anlass für eine neue Verkehrswertbestimmung sein. Es müssen dann aber neue Tatsachen vorliegen, die im bisherigen Verfahren noch nicht zur Sprache gebracht werden konnten. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich bekräftigt (Beschluss vom 7.12.2017, Az. V ZB 109/17). Maßgebend ist der Zeitpunkt, zu dem das Landgericht über die Verkehrswertbeschwerde entschieden hat.

Meine Empfehlung

Egal, ob Sie als Schuldner oder Gläubiger von einer Zwangsversteigerung betroffen sind: Der festgesetzte Verkehrswert ist für Ihre Position von größter Bedeutung. Es geht um Ihr Geld. Deshalb ist es wichtig, das Sachverständigengutachten sorgfältig zu prüfen und das Versteigerungsgericht auf mögliche Fehler aufmerksam zu machen. Versäumnisse, die hier geschehen, lassen sich im Nachhinein nicht mehr ausbügeln.