Zwangsversteigerung: Haftet der Ersteher für das rückständige Wohngeld?

Wer eine Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung erwirbt, wird mit dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts zum neuen Eigentümer. Ab diesem Zeitpunkt trägt er die Lasten des Eigentums. Er muss also für die danach fälligen Wohn- bzw. Hausgelder und Sonderumlagen aufkommen. Aber wie sieht es mit den Rückständen aus, die der Voreigentümer oft genug schuldig geblieben ist? Immer wieder gibt es Fälle, in denen die Eigentümergemeinschaft oder der Verwalter den Ersteher mit offenen Verbindlichkeiten konfrontieren wollen, die der Voreigentümer nicht beglichen hat. Aber für derartige Rückstände kann der Ersteher nicht haftbar gemacht werden. Daran kann die Eigentümergemeinschaft auch weder durch eine abweichende Teilungserklärung noch durch einen Eigentümerbeschluss etwas ändern. Das hat der Bundesgerichtshof schon vor einigen Jahren bekräftigt (Beschluss vom 22.01.1987, Az. V ZB 3/86, BGHZ 99, 358).

Ist durch die ausbleibende Zahlung des Voreigentümers eine Lücke im Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft entstanden, dann bleibt der Eigentümergemeinschaft nur der Ausweg, diese Lücke durch eine Erhöhung der Wohn- bzw. Hausgelder oder sogar durch eine Sonderumlage zu schließen. An dieser Umlage müssen sich dann alle Eigentümer anteilig beteiligen – auch der neu hinzugetretene Ersteher der versteigerten Wohnung.

Und schließlich kann die Eigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren zumindest einen Teil der rückständigen Wohngelder anmelden. Dieser Rückstand fällt dann in das sog. geringste Gebot. Die Eigentümergemeinschaft erhält dann vorweg aus dem Versteigerungserlös den von ihr angemeldeten Betrag. Dieses gesetzliche Vorrecht ist aber auf 5 Prozent des gerichtlich festgesetzten Verkehrswerts beschränkt.