BGH: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges bei irrtümlicher Minderung wegen Mangels

Der BGH hat das fristlose Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug auch bei irrtümlicher Annahme eines Mangels durch den Mieter und Mietminderung bestätigt.

Grundsätzlich besteht immer die Gefahr, dass bei einer Mietminderung, die der Vermieter nicht akzeptiert, wegen Zahlungsverzuges die Kündigung ausgesprochen wird. Daher sollte sicherheitshalber bis zur Klärung der Sachlage unter Vorbehalt weitergezahlt werden. Ob eine Mietminderung in bestimmter Höhe einer gerichtlichen Überprüfung standhält, kann nicht immer abschließend beurteilt werden, da dies von mehreren Faktoren wie der Beweislage abhängt.

Minderungswerte sind immer Einzelfallentscheidungen, es gibt dazu keine Rechtsprechung mit starren Werten. Dies hat auch der BGH (AZ: VIII ZR 138/11) bestätigt: Bei Zweifeln über die Ursache eines Mangels könne der Mieter unter Vorbehalt die Miete weiterzahlen. Dann sei er bis zur gerichtlichen Klärung nicht der Gefahr einer fristlosen Kündigung ausgesetzt. Ansonsten habe der Mieter die Nichtzahlung zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden könne. Dies sei auch der Fall, wenn er die Ursache eines Mangels an der Wohnung falsch einschätze.

Der zugrundeliegende Sachverhalt war Schimmelbildung in einem Einfamilienhaus. Zwar wurde die Mängelanzeige und Mietminderung mit der üblichen Begründung „falsches Lüftungsverhalten" abgelehnt - in diesem Falle gab das Gericht dem Vermieter aber Recht, da zwei Aquarien und ein Terrarium für erhöhte Luftfeuchtigkeit sorgten.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) sieht durch das Urteil den Rechtsfrieden gefährdet, da die Mieter nun nicht mehr ohne Angst vor Kündigung ihre Rechte wahrnehmen könnten und bei Irrtum über einen Mangel Wohnungsverlust drohe. Das Urteil des BGH höhle die Mietminderungsrechte in nicht nachvollziehbarer Weise aus und sei im Ergebnis falsch. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) begrüßte das Urteil. Dies folge der langjährigen Rechtsprechung des BGH, wonach jede Mietpartei die in ihrem Verantwortungsbereich liegenden Ursachen ausräumen müsse.

Dass eine Mietminderung nur bei gewisser Rechtssicherheit vorgenommen werden sollte, liegt auf der Hand. Insoweit beschneidet das Urteil die Rechte des Mieters nicht in der Form, wie dies der DMB sieht.

Suchen Sie daher immer einen Rechtsanwalt auf und sichern Beweise. Dies können z. B. Lärmprotokolle sein, Fotos oder ggf. ein Gutachten.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.

E-Mail: kanzlei@anwalthesterberg.de