Die "zweite Miete" – Nebenkosten steigen weiter

Welche Nebenkosten sind zu bezahlen?

Die so genannte Betriebskostenverordnung ist allgemeinverbindlich und legt abschließend fest, was umlagefähige Nebenkosten sind. Der Vermieter darf nur Kosten in der Höhe abrechnen, wie sie ihm selbst nachweislich entstanden sind und nach Mietvertrag und Betriebskostenverordnung zulässig sind. Auf keinen Fall dürfen Verwaltungs- und Reparaturkosten abgerechnet werden und zwar auch nicht indirekt über die Posten “Hausmeister“ oder “Fahrstuhl“. Verwaltungskosten wie z.B. Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind niemals Betriebskosten. Der Mieter muss solche Kosten nicht übernehmen, unabhängig davon, was mietvertraglich vereinbart wurde.

Mit Vorsicht zu genießen ist auch die Abrechnungsposition “Versicherungen“. Nur Sach- und Haftpflichtversicherungen für Gebäude und Grundstücke dürfen auf den Mieter umgelegt werden, nicht etwa die Rechtsschutzversicherung des Vermieters oder gar sein Beitrag zum Grundeigentümerverein. In vollem Umfang zu tragen hat der Mieter dagegen die Grundsteuer.

Die Position “Instandhaltungskosten und Rücklagen“ gehört wiederum nicht in die Betriebskostenabrechnung. Die hierfür angelegten Gelder dienen einzig der Werterhaltung einer Wohnung bzw. eines Hauses und kommen so ausschließlich dem Eigentümer zugute. Sonstiges“, was auch immer sich dahinter verbergen mag, muss vom Mieter nicht bezahlt werden.

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Heizkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig

Werden durch eine Heizung mehrere Wohnungen in einem Haus versorgt, so müssen die Heizkosten in der Regel verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Aus- nahmsweise ist aber auch die Anwendung der so genannten “Gradtagszahlmethode“ zulässig. So kann dieses in der Heizkostenverordnung ausdrücklich genannte Ersatzverfahren angewandt werden, wenn aufgrund eines Ablesefehlers der konkrete Heizkostenver- brauch eines Mieters nicht zu ermitteln war. Kommt diese Methode mangels anderer Anhaltspunkte zur Anwendung, so steht dem Mieter deshalb kein Recht zur Minderung des Heizkostenbetrags zu (BGH VIII ZR 373/04).

Belege und Abrechnungszeitraum

Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) haben Mieter keinen Anspruch auf Zusendung der Rechnungsbelege. Es reiche aus, wenn der Mieter die Originalbelege beim Vermieter einsehen könne. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn ein Vermieter weit entfernt wohnt. (AZ: VIII ZR 78/05)

Der Vermieter darf ausschließlich die Nebenkosten abrechnen, die in dem vertraglich festgelegten Abrechnungszeitraum von 12 Monaten, üblicherweise vom 1.1. eines Jahres bis zum 31.12., angefallen sind. Spätestens 12 Monate nach Ende einer solchen Abrechnungsperiode muss die Abrechnung vom Vermieter erstellt sein und dem Mieter vorliegen. Für eine fristgerechte Zustellung ist der Vermieter beweispflichtig (Landgericht Dresden, Az. 4 S 403/03). Verspätete Nebenkostenforderungen muss der Mieter nicht begleichen. Aber auch der Mieter soll möglichst zügig handeln. So kann er Beanstandungen gegen die Abrechnung nur innerhalb von 12 Monaten ab Erhalt vorbringen.

Wer auf eine verspätet erstellte Betriebskostenabrechnung hin eine Nachzahlung an den Vermieter leistet, in dem irrigen Glauben, dazu verpflichtet zu sein, muss sein Geld zurückbekommen. So die aktuelle Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 94/05). Dies gilt nur dann nicht, wenn den Vermieter an der Verspätung keine Schuld trifft. So z. B., wenn die Hausverwaltung die Wohnungsabrechnungen lange hinausgezögert hat und es dem Vermieter nicht möglich war, seine Nebenkostenabrechnung fristgerecht zu erstellen. Solche Umstände sind aber dann vom Vermieter zu beweisen.