Veröffentlicht von:
Fallbericht: Maklerprovision für Mandanten halbiert
- 4 Minuten Lesezeit
Eigentlich sollte das neue Maklerrecht nun bei allen Maklern umgesetzt worden sein. Da das nicht immer der Fall ist, hat ein Käufer nun die Hälfte der Maklerprovision gespart. Geholfen hat dabei auch ein "Klassiker" bei Maklerfällen - die Widerrufsbelehrung. Lesen Sie hier, was dem Käufer letztlich geholfen hat.
1. Die Ausgangssituation
Der Mandant hatte ein Einfamilienhaus erworben und sollte 3,57 % Maklerprovision (inkl. MwSt.) bezahlen. Der Kontakt zum Makler kam über seine Ehefrau zustande. Nachdem der Kaufpreis aufgrund verschiedener Mängel reduziert wurde, hatte der Makler dem Käufer einen "Nachlass" auf die Maklerprovision gewährt und forderte nun den Differenzbetrag.
2. Die Lösung
a) Vertragsschluss
Zunächst wurde der Vertragsschluss untersucht. Seit der Neufassung des Maklerrechtes erfordern Verträge zwischen einem Makler und einem Verbraucher über den Kauf oder Verkauf eines Einfamilienhauses der Textform, §§ 656a, 656 b BGB. Die Einzelheiten zur Anwendbarkeit dieser Vorschriften können Sie hier nochmals nachlesen.
Maklerprovision - Praxistipps für Makler und Käufer nach Neufassung des Maklerrechtes (anwalt.de)
Dabei kommt es auf eine individuelle Kommunikation an, wobei die Kommunikation per mail ausreichend sein kann. Schon hier war in diesem Fall fraglich, mit wem überhaupt ein Maklervertrag geschlossen war und ob die Textform eingehalten war.
b) Widerrufsbelehrung
Der Ehefrau wurde bei Vertragsabschluss eine Widerrufsbelehrung zur Verfügung gestellt. Diese wich aber a) vom gesetzlichen Muster ab und darüber hinaus stand auf der Homepage des Maklers eine Widerrufsbelehrung mit anderem Wortlaut. Daher stellte sich die Frage, ob die Widerrufsbelehrung durch die Änderung des gesetzlich vorgegebenen Wortlautes so falsch war, dass sie geeignet war, den Verbraucher über die Bedingungen des Widerrufes (z.B. die Modalitäten) im Unklaren zu lassen oder nicht. Das wird in einem solchen Fall dann vom Richter entschieden. Dieser muss entscheiden, ob die Widerrufsbelehrung inhaltlich falsch ist oder ob sie trotz Änderungen noch inhaltlich richtig ist. Selbstverständlich haben wir uns auf den Standpunkt gestellt, dass die Belehrung falsch ist und vorsorglich die Willenserklärung widerrufen.
c) Halbteilungsgrundsatz
Grundsätzlich gilt bei Abschluss von Maklerverträgen für beide Seiten (Käufer und Verkäufer) der sog. Halbteilungsgrundsatz. Das bedeutet, dass beide Verträge so gestaltet sein müssen, dass die Maklerprovision in gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer zu zahlen ist. Wenn das nicht der Fall ist oder aber versucht wird, diesen Punkt zu umgehen, kann das zur Nichtigkeit beider Verträge führen. Einzelheiten hierzu können Sie hier nochmals nachlesen:
Hier gab der Fall nichts her, dass gegen diesen Halbteilungsgrundsatz zunächst verstoßen worden wäre. Hier kam aber die Besonderheit hinzu, dass der Makler dem Käufer einen "Nachlass" auf die ursprüngliche Rechnung gewährt hatte.
d) Nachlassproblematik
Wie oben ausgeführt bedürfen Maklerverträge in den genannten Fällen der Textform und auch ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz führt zur Nichtigkeit.
Eine Besonderheit ist aber beim nachträglichen oder teilweisen Erlass der Maklerprovision zu beachten. Ein solcher Erlass ist formfrei möglich. Allerdings wurde hier der "Nachlass" schriftlich fixiert. Damit stellte sich die Frage, ob es sich juristisch gesprochen um einen Nachlass oder aber um eine nachträgliche Änderung des ursprünglichen Maklervertrages handelte. Wäre es juristisch ein Erlass gewesen, wäre dieser zwar formfrei möglich gewesen, allerdings hätte auch der Verkäufer den Erlass bekommen müssen. Anderenfalls wäre der nur einseitig wirkende Erlass unwirksam, § 656 c Abs. 1 S. 3 BGB. Genau das war aber nicht bekannt und hätte dazu führen können, dass der "Nachlass" nicht wirksam wäre und der Mandant letztlich den vollen Betrag zahlen müsste.
Wenn es sich hingegen um eine Änderung des Maklervertrages handelt und die Gegenseite nicht die gleiche Änderung erfahren hat, hätte das zur Nichtigkeit beider Verträge geführt.
Letztlich hätte ein Gericht also bewerten müssen, wie das, was der Mandant da zuvor unterschrieben hatte, rechtlich zu bewerten ist.
e) Außergerichtlicher Vergleich
Der Fall wies verschiedene rechtliche Probleme auf, deren Klärung vor Gericht sicher interessant aber auch mit Risiko für den Mandanten verbunden gewesen wäre.
Nachdem die Gegenseite zunächst weiter den vollen Betrag forderte, lenkte sie schließlich ein und gab sich mit der Hälfte des geforderten Betrages zufrieden. Angesichts des Umstandes, dass ein gerichtliches Verfahren mit gleichem Ergebnis mit Mehrkosten von mehreren tausend EURO verbunden gewesen wäre, machte eine vergleichsweise Lösung ohne ein Gericht durchaus Sinn. Somit konnte der Mandant über 7.000 € Provision sparen. Diesen Betrag kann der Mandant nun in das Haus stecken, wo es sicher besser angelegt ist.
3. Fazit
Dieser Fall zeigt zwei Dinge: Zum einen wird der Widerrufsthematik noch immer nicht notwendige Aufmerksamkeit geschenkt. Werden hier Fehler gemacht kann das dazu führen, dass man gar nichts zahlen muss. Gleiches gilt für Fehler bei Vertragsabschluss mit Verbrauchern über den Kauf oder Verkauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen und für Verstöße gegen den Halbteilungsgrundsatz. Obwohl das Gesetz nun schon über 2 Jahre alt ist, werden hier noch immer Fehler gemacht.
Daher lohnt es sich, eine Maklerlohnforderung auf ihre Berechtigung hin zu überprüfen. Auch wenn sie vielleicht nicht ganz aus der Welt geschafft werden kann, so kann sie unter Umständen erheblich reduziert werden.
Wenn Sie wissen möchten, ob Sie verpflichtet sind, eine geforderte Maklerprovision zu zahlen oder aber auch ob die Ablehnung der Zahlung Ihrer geforderten Maklerprovision zu Recht erfolgt ist, können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung ansprechen. Sie können das unten stehende Kontaktformular benutzen, Sie können mich anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de .
Artikel teilen: