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Erfolg beim Bundesgerichtshof - Nichtige Umgehungsgeschäfte bei Maklerprovision und Verbraucherbeteiligung
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Die nun nicht mehr ganz so neuen Regelungen zur Maklerprovisionen unter der Beteiligung von Verbrauchern bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen bergen viel Raum für Streit. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Nichtzulassungsbeschwerde einer Maklerin, die in den Vorinstanzen unterlegen war, zurückgewiesen. Lesen Sie hier, worum es in dem Fall ging und was man bei diesen Verträgen beachten sollte.
1. Bundesgerichtshof weist Nichtzulassungsbeschwerde zurück
Mit Beschluss vom 27.09.2023 hat der Bundesgerichtshof die Nichtzulassungsbeschwerde einer in den ersten beiden Instanzen unterlegenen Maklerin zurückgewiesen. Die Berufung war nach Ansicht des BGH zurückzuweisen, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung habe, noch der Fortbildung des Rechtes oder der Sicherung der einheitlichen Rechtsprechung erforderlich sei.
Von einer näheren Begründung hat der BGH nach den Vorgaben des Gesetzes (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO) abgesehen, die unterlegene Maklerin hat nun auch noch die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Eine solche Zurückweisung ohne nähere Begründung nimmt der BGH immer dann vor, wenn die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision zum BGH nicht vorliegen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Sache im Grunde keine, über den eigentlichen Fall hinaus gehende Bedeutung hat.
2. Worum ging es bei dem Fall?
Geklagt hatte eine Maklerin, die einem Käufer eine Eigentumswohnung verkauft hatte. Erstinstanzlich ging es dabei um die Frage, ob der Käufer als Verbraucher oder Unternehmer gehandelt hat. Nur dann, wenn der Käufer als Verbraucher gehandelt hat, wären die (nun nicht mehr ganz so) neuen Regelungen zum Maklerrecht bei Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen anwendbar. Hintergrund war, dass der Käufer die Wohnung erworben hatte, um da auch zu wohnen, gleichzeitig er aber auch plante, aus der Wohnung heraus ein Gewerbe zu betreiben.
Der Käufer wurde in der ersten und der zweiten Instanz von mir anwaltlich vertreten. Das Landgericht Frankfurt am Main (LG Frankfurt am Main) ging von einer Verbrauchereigenschaft des Käufers aus und wies die Klage ab. Begründet hat das Landgericht dies damit, dass die Maklerin für die Verkäuferseite unentgeltlich tätig war und somit nach den gesetzlichen Regelungen in einem solchen Fall auch von dem Käufer keine Provision verlangen kann.
Die Einzelheiten zum Urteil des LG Frankfurt am Main können Sie hier nochmals nachlesen:
Auch die hiergegen gerichtete Berufung der Maklerin blieb erfolglos. Dabei kam die Maklerin nun in der Berufungsinstanz auf die Idee, zu behaupten, sie habe mit der Verkäuferseite eine mündliche Vereinbarung getroffen, wonach dann, wenn sie nicht von der Käuferseite die volle Provision erlangen könne, von der Verkäuferseite die Hälfte der Provision fordern könnte. Diese hälftige Provision habe die Verkäuferseite auch gezahlt und deshalb müsse nun auch die Käuferseite zahlen.
Das sag das angerufene Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG Frankfurt am Main) anders und wies die Berufung per Beschluss zurück. Nach Auffassung des OLG Frankfurt führte diese behauptete Absage paradoxerweise dazu, dass sogar beide Maklerverträge - also der mit der Verkäuferseite und der mit der Käufers nichtig. Diese Nichtigkeit ergebe sich sowohl aus dem Verstoß gegen das gesetzlich normierte Textformerfordernis als auch aus dem Verstoß gegen den gesetzlich normierten Halbteilungsgrundsatz.
Die Einzelheiten zum Beschluss des OLG Frankfurt am Main können Sie hier nochmals nachlesen:
3. Folgen für Makler und Verkäufer/Käufer
Ungeachtet des Umstandes, dass der Käufer nun einen Provisionsbetrag im mittleren fünfstelligen Bereich nicht mehr zahlen muss, zeigt der Fall deutlich a) die Fallstricke im neuen Maklerrecht bei der Beteiligung von Verbrauchern und b) wie man einen solchen Rechtsstreit sinnvollerweise aus Sicht des Maklers nicht führen sollte.
Im Grunde hatte es die Maklerin hier in der Hand, durch einen vernünftig vorbereiteten Zahlungsanspruch, die Voraussetzungen für eine Durchsetzung zu schaffen.
In diesem Fall war es z.B. nicht mehr möglich, den Maklervertrag aus Sicht des Käufers zu widerrufen, denn die Widerrufsfrist war abgelaufen. Auch das vom Gesetzgeber geforderte Textformerfordernis war beim Käufer eingehalten worden. Allerdings wurde der Halbteilungsgrundsatz und das Textformerfordernis auf Verkäuferseite eben nicht beachtet und als die Maklerin auf die Idee kam, diesen noch einzuführen, war es zu spät und die gesetzlichen Anforderungen wurden missachtet.
Es handelt sich zwar bei den Vorgaben des Maklerrechtes zur den Anforderungen an den Provisionsanspruch bei Einfamilienhäusern/Eigentumswohnungen unter der Beteiligung von Verbrauchern nur um wenige Paragraphen, aber diese wenigen Normen haben es in sich. Wenn man die Feinheiten nicht beachtet, kann es eben passieren, dass ein sicher geglaubter Maklerprovisionsanspruch im Ergebnis nicht durchsetzbar ist und dazu dann auch noch Kosten von über 20.000 € hinzu kommen.
Wenn Sie konkret wissen wollen, ob Sie a) eine Maklerprovision wirklich zahlen müssen, b) Ihnen eine Maklerprovision auf Basis der getroffenen Vereinbarungen zusteht oder aber c) der Maklerprovisionsanspruch richtig durchgesetzt oder aber auch abgewehrt wird, dann können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung ansprechen. Sie können mir über das unten stehende Formular eine Nachricht zukommen lassen, Sie können mich anrufen oder aber Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de .
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