Fristlose Kündigung des Vermieters bei verspäteter Mietanweisung durch das Sozialamt zulässig?

In Wohnungsmietverträgen ist i.d.R. zur Mietzahlung vereinbart, dass diese monatlich im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu entrichten ist. Für die Rechtzeitigkeit kommt es meist auf den Eingang des Geldes beim Vermieter an. Damit ist die Fälligkeit der Miete eindeutig zwischen den Vertragspartnern geregelt. Zahlt der Mieter wiederholt verspätet, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zahlungssäumigkeit mit Kündigungsandrohung abzumahnen. Soweit der Mieter nicht auf diese Abmahnung reagiert und sein zögerliches Zahlungsverhalten fortsetzt, kann der Vermieter fristlos aus wichtigem Grund kündigen.

Hierzu hat bereits der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.01.2006 (VIII ZR 364/04) entschieden. Nach § 543 Absatz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Die Abmahnung zielt darauf ab, dass der Mieter das beanstandete Verhalten nicht wiederholt. Reicht nach der Abmahnung eine verspätete Zahlung für eine fristlose Kündigung aus? Im vorliegenden Fall ja, denn es kommt auf den Einzelfall an. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist unter den Umständen möglich, die den Schluss zulassen, dass eine Vertragsfortsetzung dem Kündigenden nicht zugemutet werden kann. Argumentation des Gerichts: „Insbesondere nach fortlaufend unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen."

In Entscheidungen von Instanzgerichten sowie Meinungen in Fachliteratur wird überwiegend vertreten, dass sich der Mieter das Verschulden einer staatlichen Stelle, derer er sich zur Erfüllung der Mietzahlungspflicht bedient zurechnen lassen müsse.

Zu dieser Problematik liegt nunmehr eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.10.2009 (VIII ZR 64/09) vor. Im konkreten Fall wurde die Miete der bedürftigen Mieter direkt vom Sozialamt an den Vermieter überwiesen, jedoch verspätet. Für diese Vertragsverletzung mahnte der Vermieter die Mieter ab. Trotz Kenntnis dieser Abmahnung erfolgten die Mietüberweisungen des Sozialamts auch nach Abmahnung verspätet. Der Vermieter sprach daraufhin eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund aus. Über die Zulässigkeit dieser  fristlosen Kündigung hatte der Bundesgerichtshof letztendlich zu befinden.

Mit der vorgenannten Entscheidung wird die Rechtsauffassung vertreten, dass das Jobcenter, das für einen hilfebedürftigen Mieter die Kosten der Unterkunft durch direkte Zahlung an den Vermieter übernimmt, kein Erfüllungsgehilfe des Mieters ist. Der Vermieter ist vorliegend nicht berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund auf Grund der unpünktlichen Mietüberweisungen durch das Sozialamt fristlos gegenüber den Mietern zu kündigen. Unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls hat das Gericht nicht nur die verspäteten Zahlungen berücksichtigt, sondern auch die Tatsache, dass die Beklagten auf die Zahlung von staatlichen Leistungen angewiesen sind und seitens des Sozialamts keine Bereitschaft zu einer früheren Zahlungsanweisung der monatlichen Miete vorliegt. Die Mieter wenden sich an diese staatliche Stelle, um ihren Lebensunterhalt sicherzustellen. Sie müssen sich bei der Gesamtberücksichtigung dieses Einzelfalles das Verschulden nicht zurechnen lassen.

RA Falk Gütter

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

Weitere Informationen, aktuelle Urteile und Termine sowie eine Anwaltsübersicht und unsere Serviceleistungen finden Sie im Internet unter www.dresdner-fachanwaelte.de.