Gemeinsames Wohneigentum bei Trennung – Übersicht

Bis zur Auflösung der Eigentümergemeinschaft besteht eine solche fort. Diese regelt sich nach den Normen einer Gemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB. Das heißt, Verwendungen und Investitionen für das Grundstück kann ein Eigentümer nur gegen den anderen verlangen, wenn es sich um Kosten von Notmaßnahmen oder Maßnahmen einer ordentlichen Verwaltung handelt. 

Notmaßnahmen sind alle Tätigkeiten und Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Wertes und Abwehr von Gefahren für das gemeinsame Eigentum zwingend notwendig sind. Dies sind beispielsweise Sturmschäden im Dach, Wasserschäden, Schäden an der elektrischen Anlage, die eine Gefährdung für die Substanz des Eigentums oder Leib und Leben anderer darstellen. 

Investitionen und sonstiger normaler Erhaltungsaufwand sind als Maßnahmen einer ordentlichen Verwaltung nicht ohne vorherigen gemeinsamen Entschluss aller Eigentümer erstattungsfähig. Das heißt, ohne eine vorherige Zustimmung des anderen Eigentümers in das Grundstück kann er keine Kostenbeteiligung verlangen. Der andere Eigentümer hingegen profitiert automatisch mit, ohne dass der investierende Eigentümer einen Erstattungsanspruch gegen jenen hat. 

Sofern bezüglich des Werts erhaltener Maßnahmen zur Gefahrenabwehr Zeit verbleibt und diese nicht aufgrund besonderer Eilbedürftigkeit sofort, ohne vorherige Absprache getroffen werden müssen, empfiehlt es sich immer, den anderen vorher zu fragen und im Weigerungsfalle gerichtliche Schritte einzuleiten.

Eine nachfolgende Auseinandersetzung der Eigentumsgemeinschaft ist nur gemeinsam oder mittels einer Teilungsversteigerung möglich.

Diese läuft in der Sache genauso ab, wie eine Zwangsversteigerung, bloß dass die Teilungsversteigerung von einem der Eigentümer beantragt wird.

Falls sich jemand findet, der das Grundstück dann ersteigert, werden vom Ersteigerungserlös vorerst die Kosten der Teilungsversteigerung abgezogen. Anschließend sind ggf. verbleibende Sicherungen für Banken usw. auszugleichen und der restliche Erlös ist dann entsprechend der Miteigentumsanteile zwischen den Eigentümern zu teilen.

Derjenige Eigentümer, der eine solche Teilungsversteigerung beantragt, muss allerdings vorher die Kosten einer solchen Teilungsversteigerung verauslagen. Die konkreten Kosten sind abhängig von dem Wert des Grundstücks.

Wird aufgrund der hohen Kosten einer Teilungsversteigerung eine solche im Rahmen der Trennung und Scheidung nicht vorgenommen, ist der Eigentumsanteil im Rahmen eines eventuellen Zugewinnausgleiches der Parteien zu berücksichtigen.

Derjenige, der ausgezogen ist, hat einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Voraussetzung ist, dass der andere das gemeinsame Eigentum nun alleine nutzt.

Die Höhe bemisst sich nach vergleichbarem Wohnraum. Im ersten Jahr nach Trennung ist aber nur die Fläche einer angemessenen kleineren Wohnung heranzuziehen. Nach dem ersten Trennungsjahr ist dann der volle objektive Mietwert einzustellen. Die Nutzungsentschädigung errechnet sich nach dem Eigentumsanteil.

Allerdings hat sich der Ausziehende an allen verbrauchsunabhängigen Kosten zu beteiligen. Das können sein: Darlehensraten, die Gebäudeversicherung, Grundsteuer, der Beitrag zur Einleitung des Niederschlagswassers ins öffentliche Abwassernetz, der Anteil an den Müllgebühren (wenn er versäumt sich beim Einwohnermeldeamt umzumelden), der verbrauchsunabhängige Anteil an den Schornsteinfegergebühren usw.

Wenn wechselseitig erst mal nichts geltend gemacht wird, dann kann eine Änderung erst ab dem Datum gefordert werden, an dem man erstmals eine andere Regelung von Nutzungsentschädigung und/oder Mitbeteiligung an den Kosten vom anderen begehrt hat.

Sollte ein Ehegatte allerdings Unterhalt begehren, dann sind Fragen zur Nutzungsentschädigung vorrangig (als Wohnvorteil bezeichnet) bei der Unterhaltsermittlung zu berücksichtigen.

Andreas Gruhne

Fachanwalt für Familienrecht