Grunderwerbsteuer nach Scheidung

Die Grunderwerbsteuer nach der Scheidung ist ein Thema, wenn Sie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung Ihre Immobilie oder Ihren Miteigentumsanteil an den Ex-Partner verkaufen oder selbst vom Ex-Partner erwerben. Da der Ex-Partner Vertragspartner ist und die Immobilie vielleicht Ihre eheliche Wohnung ist, stellt sich die Frage, ob denn auch für diesen Fall Grunderwerbsteuer anfällt. Die Frage stellt sich bereits früher, wenn Sie in guten Zeiten kaufen oder verkaufen und sich dann trennen.

Grundstücksübertragung nach der Scheidung

Gehört Ihnen eine gemeinsame Immobilie oder ist ein Partner alleiniger Eigentümer der Immobilie, müssen Sie eine Lösung zu finden, ob Sie die Immobilie verkaufen oder ob ein Partner die Immobilie ins Alleineigentum übernimmt.

Tipp: Sie können die Immobilie natürlich auch im Eigentum behalten. Sie könnten Sie verständigen, dass ein Partner in der Immobilie verbleibt und dafür eine Miete oder eine Nutzungsentschädigung zahlt. Genauso gut könnten Sie die Immobilie auch an eine dritte Person vermieten. Voraussetzung ist, dass Sie auch nach der Trennung vernünftig miteinander umgehen und in der Lage sind, die Immobilie angemessen zu verwalten. Haben Sie die Immobilie gemeinsam finanziert, bleiben Sie gegenüber der Bank in der Verantwortung. Fallen Reparaturen an oder steht die Sanierung ins Haus, sind Sie auch dafür gemeinsam verantwortlich. Ob Sie damit auf Dauer zurechtkommen, hängt davon ab, wie Sie miteinander umgehen.

Grunderwerbsteuer beim Kauf von einem Dritten

Haben Sie während Ihrer Ehe eine Immobilie gekauft und den Kaufvertrag gemeinsam notariell beurkundet, werden Sie beide als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Als Eigentümer ist jeder Ehepartner verantwortlich, die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Dabei haften Sie als Gesamtschuldner. Dies bedeutet, dass jeder für sich allein die Zahlung des vollen Steuerbetrages schuldet und das Finanzamt jeden Ehepartner insgesamt für die Steuer in Anspruch nehmen kann. Sie können sich also nicht darauf berufen, dass Sie nur Miteigentümer sind und deshalb nur die Hälfte der Grunderwerbsteuer zu zahlen brauchen. Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer in voller Höhe allein, haben Sie im Innenverhältnis gegen den Ehepartner einen Ausgleichsanspruch.

Hat der Ehepartner den Kaufvertrag allein beurkundet, wird er auch allein als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dann ist er auch allein für die Zahlung der Grunderwerbsteuer verantwortlich.

Kommt es nach dem Kauf zur Scheidung, bleiben Sie trotzdem gegenüber dem Finanzamt voll in der Haftung, wenn die Grunderwerbsteuer noch nicht bezahlt ist. Ihre Trennung und Scheidung ändern daran nichts. Sie bleiben auch gegenüber der Bank in der Haftung, wenn Sie den Kaufpreis für die Immobilie gemeinsam finanziert haben. Ihre Scheidung begründet keinen Anspruch gegenüber der Bank, aus der Haftung für das Darlehen entlassen zu werden.

Grunderwerbsteuer bei Übertragung an Ehepartner – Steuer umgehen

Wird eine Immobilie oder der Miteigentumsanteil an einer Immobilie verkauft, verlangt der Staat vom Erwerber des Objekts Grunderwerbsteuer. Also werden Sie sich fragen, ob Sie die Grunderwerbsteuer nach der Trennung und Scheidung irgendwie umgehen können. Hier hilft das Gesetz.

Geht es um die Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung, trifft § 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz eine Sonderregelung. Der Staat erkennt an, dass Sie sich im Hinblick auf Ihre Trennung und Scheidung in einer besonderen Situation befinden und es nicht angemessen wäre, wenn Sie beim Erwerb jetzt Grunderwerbsteuer zahlen müssten, obwohl die Immobilie sozusagen in Ihrem ehelichen Eigentum steht und im Eigentum wenigstens eines Partners verbleibt.

Deshalb verzichtet der Staat auf die Grunderwerbsteuer, wenn Sie aus Anlass Ihrer Scheidung die Vermögensauseinandersetzung betreiben und dabei das Eigentum an der Immobilie auf den Partner übertragen oder umgekehrt selbst erwerben. Dabei ist wichtig, dass Sie den Zeitraum im Auge behalten, in dem Sie die Übertragung der Immobilie abwickeln sollten.

Frist für Grunderwerbssteuer?

Der Verzicht des Fiskus auf die Grunderwerbsteuer knüpft an die Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung an:

• Je länger Sie den Verkauf und den Erwerb des Eigentums an der Immobilie aufschieben, desto mehr löst sich der Zusammenhang mit Ihrer Scheidung auf.
• Finden Sie über einen längeren Zeitraum keine Regelung, riskieren Sie, dass der notwendige Zusammenhang zwischen der Vermögensauseinandersetzung und Ihrer Scheidung nicht mehr besteht.
• Die maßgebliche Vorschrift des § 3 Nr. 5 GrEStG hat nämlich den Zweck, die Vermögensauseinandersetzung aus Anlass der Scheidung einfacher und unabhängig von zusätzlichen finanziellen Lasten zu gestalten (vgl. BTDrucks 9/251, S. 18).
• Übertragen Sie das Immobilieneigentum erst nach der Scheidung, so tritt die Steuerbefreiung nicht ein.

Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 23.3.2011, Az. II R 33/09) hat jedoch eine Option eröffnet, wie Sie dieses Risiko vermeiden können: Vereinbaren Sie mit Ihrem Ehepartner zur Regelung der Vermögensauseinandersetzung im Zusammenhang mit Ihrer Scheidung, dass Sie vorerst Miteigentümer des weiterhin von einem Ehepartner genutzten Wohnhauses bleiben, bleibt der Erwerb nach der Scheidung trotzdem steuerfrei, wenn zugunsten des weiterhin in der Immobilie verbleibenden Ehepartner ein notariell beurkundetes An- oder Vorkaufsrecht für den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten vereinbart wird.

Dann bleibt die Übertragung steuerfrei, wenn der eigentliche Erwerb erst längere Zeit später erfolgt. Voraussetzung ist aber, dass Sie dieses Vorkaufsrecht notariell beurkunden. Die bloße Absprache mit genügt dafür nicht.

Mit einer derartigen Vereinbarung haben Sie die Weichen gestellt, dass die Vermögensauseinandersetzung noch erfolgen wird, aus irgendwelchen Gründen aber noch aufgeschoben wird. Diese Option kann eine gute Lösung darstellen, wenn Sie aus Anlass Ihrer Scheidung nicht über die notwendige Liquidität oder Bonität verfügen und darauf hoffen, dass sich Ihre Situation verbessert und Sie den Erwerb der Immobilie finanzieren können.

Wann Befreiung von der Grunderwerbsteuer beim Erwerb vom Erben?

Auch wenn Sie ein notarielles Ankaufsrecht beurkundet haben, sollten Sie den Erwerb nicht auf die lange Bank schieben. Die maßgebliche Vorschrift des § 3 Nr. 5 GrEStG begünstigt nur den Grundstückserwerb von Ehegatten. Die Steuerbefreiung entfällt daher, wenn der Ehepartner verstirbt und Sie das Eigentum nunmehr von dessen Erben erwerben (Bundesfinanzhof, Urteil vom 23.3.2011, Az. II R 33/09). Dabei kommt es darauf an, wer genau Erbe wird.

Die Regelung erfasst nach ihrem Wortlaut nur den Erwerb durch den früheren Ehepartner des Veräußerers. Erwerber und Veräußerer müssen also vor dem Erwerb miteinander verheiratet gewesen und die Ehe muss infolge Scheidung aufgelöst sein. Beim Erwerb vom Erben fehlt es an diesen Voraussetzungen.

Aber auch hierbei gibt es wieder eine Ausnahme: Sie sind Sie mit dem Erben in gerader Linie verwandt, wird gleichfalls keine Grunderwerbsteuer berechnet (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Als Verwandte in gerader Linie kommen vornehmlich Ihre Kinder in Betracht. Den Kindern stehen die Stiefkinder gleich. Hat der verstorbene Ehepartner hingegen seinen Bruder oder seine Schwester als Alleinerben bestimmt, fällt beim Erwerb Grunderwerbsteuer an, weil Sie mit dem Geschwisterteil nicht in gerader Linie verwandt sind.

Wann muss Grunderwerbsteuer nicht bezahlt werden?

Haben Sie sich kein notariell beurkundetes Ankaufsrecht vorbehalten, müssen Sie mit dem Anfall von Grunderwerbsteuer rechnen, wenn der zeitliche Zusammenhang zwischen Ihrer Scheidung und der zu übertragenden Immobilie nicht mehr gegeben ist.

Die Grunderwerbsteuer wird dann trotzdem nicht festgesetzt oder angepasst, wenn Sie den Kaufvertrag rückgängig machen, bevor Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Es kommen folgende Optionen in Betracht:

• Sie vereinbaren mit dem Ehepartner als Verkäufer, den Kaufvertrag aus welchen Gründen auch immer rückgängig zu machen. Seit der Entstehung der Grunderwerbsteuer dürfen noch keine zwei Jahre vergangen sein oder
• Sie üben ein im Kaufvertrag vorbehaltenes Rücktrittsrecht aus und seit der Festsetzung der Grunderwerbsteuer Sie noch keine zwei Jahre vergangen oder
• der Ehepartner erfüllt als Verkäufer nicht die Bedingungen des Kaufvertrages, so dass Sie den Erwerbsvorgang aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig machen können. Beispiel: Verkäuferseitig wurde zugesagt, dass das übertragene Grundstück Bauland werden wird.
• Machen Sie an der Immobilie berechtigterweise Mängel geltend, könnten Sie beantragen, die Grunderwerbsteuer in der Höhe auf den Betrag herabzusetzen, der dem reduzierten Kaufpreis entspricht. Der Antrag muss innerhalb von zwei Jahren nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt gestellt werden. Sie brauchen dann nicht die ursprünglich festgesetzte Grunderwerbsteuer in voller Höhe zu bezahlen.

Wird das Eigentum an der Immobilie auf den Ehepartner als Verkäufer zurückübertragen, wird auf Ihren Antrag hin die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt oder die bestehende Steuerfestsetzung aufgehoben.

Fazit

Es ist immer gut, wenn Sie Ihre Ehe in einem „Guss“ abwickeln. Gerade, wenn es um Immobilien geht, bestehen immer irgendwo Stolperfallen. Lassen Sie sich nach Möglichkeit anwaltlich beraten und bei der Vermögensauseinandersetzung begleiten.