Grundstückserwerber haftet für die Mietkaution

[image]Der Erwerber eines vermieteten Grundstücks tritt in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Hatte der die Mietsicherheit nicht insolvenzfest angelegt, ist sie trotzdem zurückzuzahlen.

Der Kläger hatte Gewerberäume angemietet. Dafür zahlte er dem Vermieter die entsprechende Mietkaution. Zwar besteht bei Gewerbe- anders als bei Wohnraummietverhältnissen keine gesetzliche Pflicht zur getrennten Anlage des Geldes. Trotzdem hat der Mieter bei Insolvenz seines Vermieters Chancen die Kaution zurückzuerhalten.

Kauf bricht nicht Miete - Erwerber tritt in Mietverhältnis ein

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt, dass bei Veräußerung vermieteter Räume und Grundstücke der neue Eigentümer in die Rechten und Pflichten des Altvermieters eintritt. Insbesondere regelt ein eigener Paragraf, dass das auch für eine geleistete Mietsicherheit gilt. Der Mieter kann demnach die Mietsicherheit vom Erwerber und sofern das nicht möglich ist, auch vom bisherigen Vermieter verlangen. So war es auch im vorliegenden Fall. Der insolvente Vermieter musste sein Eigentum versteigern lassen. Der später beklagte Ersteigerer verweigerte die Rückzahlung der Mietkaution, da sie zuvor nicht insolvenzfest angelegt gewesen sei.

Erwerber muss unabhängig von ihrem Erhalt Kaution zurückzahlen

Diese Argumentation fand beim Bundesgerichtshof keine Zustimmung. Die Regelungen zum Eintritt in bestehende Mietverhältnisse gelten selbst dann, wenn der Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung stattfand. Obwohl der Erwerber keine Möglichkeit habe, die Mietsicherheit vom Insolvenzschuldner zu erhalten, müsse er sie dennoch an den Mieter zurückzahlen. Der entscheidende Zeitpunkt für die Übernahme dieses zum Insolvenzrisiko zu zählenden Umstands sei der Zuschlag im Rahmen der Versteigerung. Der Grundstückserwerber hafte damit im Wege der Zwangsversteigerung ebenso wie bei einem Direkterwerb vom Insolvenzverwalter.

(BGH, Urteil v. 07.03.2012, Az.: XII ZR 13/10)

(GUE)