Kann der Grundeigentümer die Löschung einer Hypothek im Tausch gegen eine Bürgschaft verlangen?

Der Fall:

Das hatte sich die Käuferin von drei Eigentumswohnungen anders vorgestellt: Beim Kauf der Wohnungen war nur ein Teil des Kaufpreises sofort zu zahlen gewesen. Zusätzlich hatte sich die Käuferin verpflichtet, dem Verkäufer eine monatliche Leibrente über 1.400 Euro zu zahlen. Zur Absicherung dieser Verpflichtung hatte sie dem Verkäufer eine Sicherungshypothek über 250.000 Euro bestellt.

Als die Käuferin später die Wohnungen selbst weiter veräußern wollte, war diese Sicherungshypothek äußerst hinderlich. Denn sie blieb im Grundbuch an der ersten Rangstelle bestehen. Damit ließen sich die Wohnungen nicht veräußern, denn die Kaufinteressenten legten Wert auf ein lastenfreies Grundbuch. Die Grundstückseigentümerin verlangte deshalb von ihrem damaligen Verkäufer den Verzicht auf die Sicherungshypothek. Zum Austausch bot sie ihm die Stellung einer Bankbürgschaft an. Sie war sogar bereit, den Gegenwert der Sicherungshypothek von 250.000 Euro beim Amtsgericht zu hinterlegen. Der damalige Verkäufer ließ sich jedoch nicht darauf ein. Er wollte die Sicherungshypothek nicht gegen eine andere Sicherheit austauschen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Ein Sicherheitentausch ist nicht vereinbart worden

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem damaligen Verkäufer in letzter Instanz Recht (Urteil vom 30.6.2017, Az. V ZR 248/16). Zu einem Sicherheitentausch sei er nicht verpflichtet. Die Parteien des damaligen Kaufvertrags hätten seinerzeit vereinbart, dass der Verkäufer eben eine Sicherungshypothek erhalte – und nicht irgendeine andere Sicherheit. Die Möglichkeit, die Sicherungshypothek gegen eine andere Sicherheit, etwa eine Bankbürgschaft auszutauschen, sei nicht im Vertrag nicht vorgesehen gewesen. Es sei auch nicht vereinbart gewesen, dass der Verkäufer bei einer Weiterveräußerung der Wohnungen die Sicherungshypothek löschen müsse.

Das Risiko trägt die Käuferin

Dass die Eigentumswohnungen mit der bestehen bleibenden erstrangigen Sicherungshypothek nur schwer verkäuflich waren, sei von Anfang an erkennbar gewesen. Aber dieses Risiko habe die Käuferin vertraglich übernommen. Wenn sich dieses Risiko jetzt – bei der beabsichtigten Weiterveräußerung – realisiere, könne sie vom Verkäufer keine Vertragsänderung verlangen.

Meine Empfehlung:

Lassen Sie sich vor dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags Zeit und nehmen Sie die Hilfe eines Fachmanns in Anspruch. Mit der Vereinbarung einer Leibrente, die an den Verkäufer gezahlt wird, lässt sich zwar der sofort zu zahlende Kaufpreis reduzieren. Aber wenn die Leibrente durch eine Sicherungshypothek abgesichert wird und sich der Berechtigte später nicht auf einen Tausch einlassen will, können Sie Ihr Eigentum nicht oder nur mit großen Preisabschlägen weiter veräußern.