Mangelhafte Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten an Gebäuden – wer haftet?

Der Bauboom führt dazu, dass Baugrundstücke in immer schwierigeren Bodenlagen erschlossen werden; Dächer von Gebäuden plant man nicht nach Funktionalität, sondern der individuelle Charakter und ausgefallene Wünsche stehen im Vordergrund – Flachdächer geben den Ton an. Die Folge ist eine immer höhere Anfälligkeit für Wasserschäden: Feuchte Keller und Tiefgaragen; Dächer, die aufgrund fehlender Neigung und wenig erprobter Baustoffe und deren Kombinationen anfällig für Wassereintritte sind.

Die Folgen mangelhafter Ausführung/Abdichtung – in Form von feuchten Wänden, Stockflecken, Rostausblühungen an Armierungen – treten meist Jahre später auf. Trauriger Alltag ist, dass in dieser Zeit die Baufirmen häufig Insolvenz angemeldet haben und damit die Gewährleistung weg ist – eine Nacherfüllung ist nicht mehr möglich.

Wenn keine (ausreichende) Gewährleistungsbürgschaft vertraglich vereinbart wurde, hat der Bauherr dann mindestens ein massives finanzielles Problem. Wurde ein Architekt in den Bauablauf z. B. bei der Planung oder Bauüberwachung eingeschaltet, lohnt es sich daher zu prüfen, ob dieser Pflichten schuldhaft verletzt hat – dann besteht eine Einstandspflicht des Architekten in Form von Schadenersatz:

1.
Eine neue Entscheidung liegt nun vom OLG Dresden, Urteil vom 28.07.2016 – 10 U 1106/14 – vor: Für den Fall, dass ein Architekt damit beauftragt ist, ein Lichtdach zu planen, schuldet er eine Planung, auf deren Grundlage ein funktionstaugliches und regensicheres Dach errichtet werden kann. Der Architekt darf in seiner Planung nur eine Konstruktion vorsehen, von der er völlig sicher ist, dass sie den an sie zu stellenden Anforderungen genügt. 

Besonders hoch sind die planerischen Anforderungen im Hinblick auf eine – gefahrenträchtige – Abdichtung gegen Feuchtigkeit. Der Architekt handelt schuldhaft, wenn er sich bei vorhandenen Zweifeln nicht vergewissert, dass der von ihm verfolgte Zweck auch zu erreichen ist. Demgemäß hat er grundsätzlich auch das beim Bau verwendete Material auf dessen Brauchbarkeit zu überprüfen. Bei der Ausführung von Dach- und Dachdeckerarbeiten, insbesondere bei den damit in Zusammenhang stehenden Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten, handelt es sich um schwierige und gefahrenträchtige Arbeiten, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen und die daher der erhöhten Aufmerksamkeit und intensiven Wahrnehmung der Bauaufsicht durch den bauüberwachenden Architekten bedürfen.

2.
Für die Planung und Überwachung des Rohbaus – insbesondere im Keller und Tiefgaragenbereich – gilt: Bei deren Planungen hat der Architekt neben den Bodenverhältnissen auch die Grundwasserstände zu berücksichtigen. Er hat seine Planung nach den höchsten bekannten Grundwasserständen auszurichten, auch wenn diese seit Jahren nicht mehr erreicht worden sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2014 – 5 U 84/10) und einen Sicherheitszuschlag einzuplanen (OLG Schleswig, Urteil vom 11.09.2012 -3 U 113/09). 

Die handwerkliche Ausführung einer Bitumendickbeschichtung bei drückendem Wasser oder aufstauendem Sickerwasser muss ebenfalls besonders überwacht werden (OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 – 4 U 26/12); Der planende und bauleitende Architekt hat auch die Lage einer Ringdrainage und deren Ausführung besonders sorgfältig zu prüfen und zu überwachen (OLG Hamm, Urteil vom 13.11.2001 – 21 U 194/00).

Wir hoffen, dass der Beitrag kurzweilig und informativ war.

Ihr RFTH-Team aus Erfurt

Rechtanwalt und Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht Stefan Swierczyna